Парк для малого бизнеса

Идея развития индустриальных парков (ИП) провалилась. В начале 2010–х, когда было заявлено о планах по строительству в Петербурге и Ленобласти десятков индустриальных парков, инвесторы были убеждены, что у них не будет отбоя от резидентов. Но их надежды не оправдались. Для малого и среднего бизнеса индустриальные парки слишком дороги, поэтому они предпочитают арендовать старые цеха неработающих предприятий. А крупных резидентов на все ИП не хватит. В итоге действующие парки заполнены лишь на 50 %, спрос на землю и помещения в них за год упал на 40 %. Многие запланированные парки так и не начали строить. Поэтому застройщики принялись активно привлекать малый бизнес.

По данным Maris, в Петербурге и Ленобласти действует девять индустриальных парков (занимают 1,1 тыс. га) и анонсировано строительство еще шести (0,6 тыс. га). Но эксперты сомневаются, что удастся заполнить их резидентами хотя бы наполовину. Клиенты готовы платить за покупку производственных помещений не больше 40 тыс. рублей за 1 м2 и за аренду — до 350 рублей за 1 м2 в месяц, говорит руководитель отдела исследований рынка недвижимости Maris Наталья Киреева. «Преобладают запросы аренды с последующим выкупом, много запросов по автобазам и автомобильным мастерским, мебельному производству», — констатирует она. Причем большинство клиентов интересуются помещениями до 2 тыс. м2 и участками до 1 га. А застройщики предлагают недвижимость по площади в несколько раз больше и дороже на 25–50 %. В результате страдает заполняемость: если в 2013 году ИП в среднем были заполнены на 60 %, то сейчас — меньше чем на 50 % (данные Ассоциации индустриальных парков РФ). Из–за этого многие предприятия сократили инвестпрограммы, так что у парков, которые еще только начинают строиться, нет надежды даже на такую заполняемость. Пострадали девелоперы и из– за политических событий. Tellus Group строит ИП «Кола» в Ленобласти вместе с турецкой Renaissance Construction. После того как Турция 24 ноября сбила российский бомбардировщик «Су–24», отношения с этой страной у РФ резко испортились. Перспективы реализации проекта «Кола» теперь неясны. Девелоперы, которые вели с западными промышленными инвесторами переговоры о размещении производств в своих ИП, говорят, что многие договоренности отменены. Теперь их надежда только на российский малый и средний бизнес.

«В 2014 году, когда произошли существенные изменения в экономике, мы приняли решение, что пойдем навстречу малому и среднему бизнесу. Мы перевели арендные ставки в рубли, предлагаем клиентам участки площадью от 0,5 га», — рассказывает директор по коммерческой недвижимости «ЮИТ Санкт–Петербург» (строит ИП Grenstate в Ленобласти) Максим Соболев. В 2015 году «ЮИТ» провел переговоры со 150 малыми предприятиями, работающими в фармацевтике, машиностроении, судостроении и других отраслях. «Наибольший спрос на площади в ИП у мелкого бизнеса, который ориентируется на свои деньги, а не на кредиты. В этом их преимущество перед крупными предприятиями, которые имеют валютные кредиты, очень подорожавшие за последнее время», — отмечает Максим Соболев. С коллегой согласен директор по инвестициям «ВТБ Девелопмент» (владеет ИП «Марьино») Александр Паршуков: «Индустриальные парки переживают не лучшие времена. Мы рассчитываем на малые предприятия, потому что даже средний бизнес слабо активен». Мелкие бизнесмены не умеют руководить стройкой, и им не по карману квалифицированные консультанты, признают девелоперы. Поэтому, чтобы привлечь резидентов, ИП готовы предлагать эти услуги малому бизнесу в качеств е бонуса. В 2014 году 0,7 га в Greenstate купила группа российских предпринимателей (их имена «ЮИТ» не называет) и строит здесь завод по производству вакуумного оборудования. В 2015 году компания «Триэ р СПб», которая год назад приобрела здесь участок 1,8 га, сегодня проектирует учебно–производственный комплекс для хлебопекарной промышленности. Но эти сделки были согласованы еще в 2014 году, в 2015–м новых резидентов в петербургских ИП не появилось.

Девелоперы признают: несмотря на их старания, только 5 % из действующих малых предприятий готовы переехать в ИП. Остальные предпочитают арендовать и покупать недействующие промышленные площадки или расширять свои существующие предприятия. «Для мелких предприятий покупка земли в ИП чаще всего непосильна», — говорит глава отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank СПб Тамара Попова. Так, один из лидеров петербургского трубного рынка — завод «Икапласт» арендовал рядом с действующим заводом на Октябрьской наб. 3,4 га и до конца 2015 года вложит 5–6 млн евро в расширение мощностей на 50 %, рассказала гендиректор предприятия Лиана Акопян. Производитель приборов учета коммунальных ресурсов «Теплоком» купил неработающий цех в Вырице (Ленобласть), реконструировал его и переводит туда свое производство с Выборгской наб.

«У меня в аренде помещение 1000 м2. Я бы с удовольствием построил собственный цех в индустриальном парке и переехал. Но вот найду я в своем потном кулачке 20–30 млн рублей — больше банк мне не даст, и то под 17–20 %. А что я могу построить или купить на эти деньги? Только участок земли, больше в ИП мне ничего не предложат», — сетует мелкий предприниматель. Девелоперы отвечают: снижать расценки дальше некуда, за год стоимость продажи земли и арендные ставки на помещения упали на 7–10 %. Рентабельность индустриальной недвижимости даже в благополучном 2013 году не превышала 10 %. А сейчас — 7–8 %. Так что большинству ИП грозит перспектива так и остаться заполненными в лучшем случае наполовину.

Комментарии экспертов: Андрей Голубков, генеральный директор ООО «НПК «Мегадор».

Мы планируем расширять свое производство теплового оборудования и подыскиваем подходящий участок для строительства завода. Но покупать свободный надел на рынке или вписываться в коммерческий индустриальный парк для нас невыгодно, мы не потянем такие затраты. Надеемся согласовать размещение завода в государственной промышленной зоне, где резидентам предоставляются налоговые, таможенные, арендные и прочие льготы. Участие в госпроектах также помогает наладить информационный обмен с другими компаниями, продвигать свою продукцию в России и за рубежом.

Дмитрий Чагин, глава НП в сфере разработки, производства и оборота лекарственных средств «Медико–фармацевтические проекты. XXI век».

В ближайшие годы не будет построено большого количества новых заводов, в том числе и фармацевтических. И так уже в последнее время в Петербурге появились такие крупные предприятия, как «Биокад», «Полисан», «Новартис Нева», «Вертекс», «Солофарм». В ближайшие годы в основном к нам будут заходить на уже существующие мощности иностранные производители. Им выгоднее договориться с существующими компаниями о контрактном выпуске продукции, чем строить новые предприятия.