Арендатор уходит, чтобы остаться

Неблагоприятная экономическая ситуация приводит к росту числа арендаторов, стремящихся сократить расходы на арендную плату. «Перед началом поиска нового офиса многие арендаторы сначала пытаются пересогласовать условия аренды в своем бизнес–центре. Если же собственник не идет навстречу, такие компании выходят искать новое помещение на открытом рынке», — говорит Светлана Мовчан, координатор отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE.

По данным компании JLL, количество запросов на поиск офисного помещения выросло в 1,5 раза начиная со второй половины 2014 года и в 2015 году продолжает держаться на этом уровне, однако значительная их часть сводится к мониторингу рынка. «Арендатор анализирует альтернативные локации и со списком этих вариантов приходит к арендодателю с предложением о понижении арендной ставки. Примерно в 70–80 % случаев, если судить по практике 2015 года, сторонам удается договориться о снижении ставки аренды и переезда не происходит», — отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт– Петербурге. По его словам, наиболее подвержены ротации бизнес–центры класса В, так как малый бизнес в целом более чувствителен к изменениям в экономике и быстрее на них реагирует. «Безусловно, хуже всего себя чувствуют компании малого и среднего бизнеса вне зависимости от сферы деятельности. Наиболее остро чувствуют разницу компании, вынужденные переехать в бизнес–центры класса С, например, из В, поскольку в данном случае им приходится решать дополнительные вопросы — заказ воды, клининг и прочее», — делится наблюдением Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор».

В целом заполняемость бизнес–центров снижается. «С рынка уходят западные компании, а свои сокращают площади для бизнеса. Освобождается в первую очередь А–класс, в связи с тем что бизнес оптимизирует расходы на аренду. Рынок измельчал — крупных арендаторов, кроме аффилированных с «Газпромом», почти нет», — говорит Екатерина Лапина, специалист по коммерческой недвижимости компании «АРИН». Указания по поиску нового офиса часто приходят в петербургские филиалы компаний из головных офисов в Москве. «Там, как известно, рынок офисных объектов изобилует предложением (количество вакантных площадей в качественных бизнес–центрах превышает весь сток офисного рынка Петербурга). Несколько избалованные таким выбором столичные представители ставят задачу значительно сократить расходы на аренду, не ухудшая условий труда для сотрудников», — рассказывает Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Saint– Petersburg. Среди выставляемых требований к новому офису: соответствующее качество объекта, близость к метро, наличие парковки, низкая цена. «В Северной столице почти все новые крупные высококачественные объекты были арендованы структурами «Газпрома» и резкого роста вакансии и падения ставок не наблюдалось. К тому же темпы ввода новых объектов замедлились. На этом фоне поиск нового офиса с хорошими характеристиками, но за небольшие деньги — непростая задача», — утверждает Марина Пузанова.

К вынужденной миграции относятся ситуации, когда собственник БЦ расторгает договоры с арендаторами (с компенсацией) и отдает весь объект или основную его часть единственному или якорному арендатору. По словам Владислава Фадеева, с переездом «Газпрома» и его структур в Петербург количество таких «переселений» увеличилось. «Особенно это заметно в зоне Пулково, где ряд компаний поменяли бизнес–центры на соседние. Поскольку такого рода изменения связаны с одним арендатором, который предпочитает бизнес–центры высокого класса, в первую очередь можно говорить о том, что переселяются из класса А. И преимущественно остаются в том же классе, так как бюджет на аренду у этих компаний не меняется», — добавляет он. Так, отмечает эксперт, структуры «Газпрома» активно расширялись в «Пулково Скай» и сейчас занимают примерно две трети всего бизнес–центра, а также в «Технополисе». Арендаторы из этих бизнес– центров мигрировали в Pulkovo Star, «Аэроплазу», тот же «Технополис». В 2013 году аналогичная ситуация была с БЦ «Юпитер», часть арендаторов из которого переместились в «Пулково Скай».

Впрочем, ряд компаний увеличивают площадь офиса в связи с ростом бизнеса. По словам Дмитрия Золина, более 20 % арендаторов сети БЦ «Сенатор» в течение первого полугодия 2015 года расширились. В основном это компании IT и сырьевого сектора, а также фармацевтики. Среди клиентов Knight Frank Saint–Petersburg это компании из сферы IT, а также организации, связанные с обслуживанием госконтрактов. «Есть компании, которые не пытаются договориться на старом месте, а просто хотят улучшить условия, не повышая при этом расходы на арендную плату. Сейчас для этого хорошее время, так как достаточно большое предложение качественных офисов по выгодным ставкам», — говорит Светлана Мовчан. По данным АРИН, за время кризиса улучшили условия для бизнеса лишь 3 % арендаторов.