Транспортная недоступность

По итогам 3 кварталов 2015 г. общий объем рынка качественных офисных площадей Петербурга составил около 2,5 млн м2. Долю Васильевского острова эксперты оценивают примерно в 7–8 %. Всего в районе сейчас насчитывается 23 бизнес–центра классов А и В арендопригодной площадью 190 тыс. м2, рассказывает руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE. Преобладают на острове офисные центры класса В — 131 тыс. м2, остальные 59 тыс. м2 относятся к классу А. Как отмечает начальник отдела продаж сети бизнес–центров «Сенатор» Ольга Ерлина, большая часть бизнес–центров рассредоточена на территории от 8–й до 18–й линии.

Офисная недвижимость на Васильевском острове вводится неравномерно год от года. Например, если в 2008 году там было построено шесть офисных объектов общей площадью 68,6 тыс. м2, включая реконструкцию и новое строительство, то к концу 2011 г. их число сократилось до двух, а общая площадь — всего 20,3 тыс. м2, рассказывает коммерческий директор направления гражданского строительства компании STEP Кайл Патчинг. Очередной пик ввода в эксплуатацию новых бизнес–центров в Василеостровском районе Петербурга пришелся на 2012 г.: общая площадь новых объектов составила 51,2 тыс. м2. Это произошло во многом благодаря тому, что в это время была построена третья очередь БЦ «Сенатор». Однако уже следующий год вновь стал провальным: возведено всего 545 м2 административно–офисных зданий. Это худший результат для района за последние 8 лет, отмечает Кайл Патчинг. Прошлый и текущий годы также не вселяют большого оптимизма. Так, в 2014 г. на В.О. сдано 4,9 тыс. м2 офисных площадей, за 9 месяцев 2015 г. — 6,9 тыс. м2.

По данным Knight Frank, доля свободных площадей на конец III квартала 2015 г. составляет 18,3 тыс. м2, или 10 %. «Существующие офисные проекты сохраняют высокий уровень заполняемости, — рассказывает Ольга Ермолина, — в объектах се ти «Сенатор» на Васильевском острове уровень вакансии минимален — около 5 %». При этом ставки аренды снижаются. По словам Наталии Киреевой, с начала года они уменьшились на 12 %. По данным участников рынка, средневзвешенная ставка сейчас составляет 900–1050 рублей за 1 м2, включая НДС и операционные расходы. При этом на уровень арендных ставок влияет также сложная транспортная ситуация на Васильевском острове. «Для качественных объектов ставки в среднем на 10–15 % ниже, чем в других центральных районах Петербурга», — отмечает заместитель генерального директора «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Вадим Демешенков.

Вообще именно о дорогах и транспорте говорят в первую очередь эксперты, когда речь заходит о Васильевском острове. Так, по мнению Наталии Киреевой, интерес потенциальных арендаторов к Васильевскому острову снижается именно из–за сложной транспортной доступности в связи с связи с закрытием станции метро «Василеостровская» на реконструкцию на целый год. Не так давно разрешились сложности с автомобильным сообщением в районе наб. Макарова, где велась реконструкция из–за строительства второго выхода станции метро «Спортивная». Васильевский остров также мало популярен из–за пробок на дорогах, небольшого количества парковочных мест. Однако Васильевский остров расположен поблизости от центра города, поэтому интерес к офисам здесь все же есть, отмечает Ольга Ермолина. Перспективы развития офисной недвижимости в данной локации эксперты связывают в первую очередь с завершением строительства Западного скоростного диаметра, который свяжет Васильевский остров и Приморский район. Окончание работ запланировано на 2018 г. «Улучшение транспортной доступности позволит увеличить ставки аренды и заполнить текущие вакантные помещения, а также те, которые будут введены к 2018 г.», — прогнозирует Вадим Демешенков. По его мнению, строительство новых бизнес–центров на Васильевском острове в текущих рыночных условиях рискованно. Перспективы офисной недвижимости Васильевского острова могут быть связаны также с развитием намывных территорий, отмечает Кайл Патчинг. Но прогнозировать их сегодня сложно, так как по– прежнему есть сложности с подключением объектов намыва к коммуникациям. Когда эти проблемы будут решены и жилищное строительство здесь возобновится в полном объеме, на намыве, несомненно, появятся новые офисные проекты.