Новые офисы ищут спроса

Арендаторы предпочитают готовые для работы бизнес–центры, поэтому собственникам строящихся офисов приходится проявлять особую гибкость в борьбе за клиента.
Поскольку на рынке предложения представлено множество действующих бизнес–центров со свободными площадями, арендаторы практически не рассматривают строящиеся объекты. Договоры аренды в новых бизнес–центрах заключаются крайне редко, в основном это происходит на этапе их физического открытия, когда объекты уже подключены ко всем коммуникациям и можно начинать отделку арендованных помещений.
Пустые офисы
Официальный ввод в эксплуатацию может состояться на 3–4 месяца позже. Однако даже при таких условиях новые бизнес–центры вводятся заполненными не более чем на 50–60%.
«Оценить, сколько времени сейчас необходимо, чтобы заполнить введенный объект, сложно, поскольку те из них, что вводились в конце 2008 года, в большинстве стоят недозаполненные до сих пор», — говорит Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). С привлечением арендаторов в новые офисы действительно проблемы. По данным компании Praktis CB, по итогам первого полугодия 2009 года заполняемость новых объектов, действующих менее 1 года, составляет в среднем 38%.
Час арендатора
Офисные центры, открытые более года назад, заполнены на 89,1%. При этом класс объекта практически не влияет на объем занятых площадей. В частности, объекты класса А заняты на 84,6% (97% до кризиса), класса В / В+ — 85,4% (95% до кризиса), класса С — 87,4% (100% до кризиса).
Сложившиеся на рынке аренды условия делают арендодателей более лояльными к потенциальным клиентам, а арендаторов — бескомпромиссными.
«Они требовательно относятся к содержанию договора аренды, предпочитая, чтобы в нем отсутствовала возможность повышения ставки, был предусмотрен льготный период платежей и простая, без штрафных санкций, процедура расторжения договора», — описывает нынешние запросы арендаторов Ольга Земцова, руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA St. Petersburg.
По словам исполнительного директора компании Praktis CB Сергея Федорова, за арендную ставку арендаторы хотят приобрести максимум благ. Например, парковочные места без дополнительной платы.
Решающие факторы
В период кризиса местоположение остается важным фактором при выборе бизнес–центра.
Предпочтение отдается тем офисным зданиям, которые расположены рядом с метро, чтобы компании не пришлось тратить дополнительные средства на доставку персонала в офис и обратно. Востребованы здания в центре города.
В основном арендаторы предпочитают долгосрочные договоры аренды на срок до 5 лет.
В NAI Becar отмечают важность лояльности арендодателя к арендатору, проявляющуюся через набор дополнительных услуг и бонусов, который он предоставляет.
«При прочих равных арендатор выберет тот бизнес–центр, где, в отличие от конкурента, есть платежные терминалы, возможность заказывать билеты и т.д.», — говорит директор по управлению NAI Becar Наталья Скаландис.
Арендодатель может установить льготные периоды платежей, отменить или уменьшить депозитные платежи, организовать столовую, предоставить бесплатный доступ в Интернет, впрочем, основным критерием выбора объекта остается ставка аренды.
Средние ставки
По данным ASTERA St. Petersburg, предложение арендных ставок в классе А сегодня составляет 1000–1300 руб. / м2 в месяц, в классе В — 800–1100 руб. / м2, в классе С — не более 800 руб. / м2. «Верхняя граница диапазона по ряду бизнес–центров классов А и В может быть и выше, зависит от конкретного объекта, — говорит Ольга Земцова. — При этом средний уровень запрашиваемых арендаторами ставок не превышает 700–800 руб. / м2 в месяц, максимальный — достигает 1 200 руб. / м2 в месяц».
38% составляет заполняемость новых офисных объектов, введенных в эксплуатацию менее года назад в Петербурге (по данным компании Praktis CB, по итогам первого полугодия 2009 года).

Святослав Белянский,  "Деловой Петербург"