На работу как домой

Большая часть коммерческих помещений, расположенных на первых этажах жилых зданий, сдается под торговлю. Однако есть ряд компаний, которым важно непосредственное общение с клиентами, поэтому они арендуют под офисы помещения в жилых домах. По оценкам экспертов, офисы занимают 20–40 % всех встроенных помещений. Такой диапазон связан с тем, что не всегда легко определить — выполняет помещение функции офиса или места, где ведется торговля, предоставляются услуги, как, например, в туристических фирмах.

«Помещения на первых этажах домов арендуют под офисы компании, у которых есть потребность в определенной автономии и в легком доступе в помещение для клиентов: для этого нужен отдельный вход», — отмечает директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт–Петербурге Михаил Рожко. При этом вход в офис зачастую расположен во дворе, так как это существенно снижает стоимость аренды. Среди арендаторов первых этажей чаще всего встречаются турфирмы, риелторские агентства и офисы застройщиков, банки, страховые и полиграфические компании, медицинские центры и т. п. Преимущественно все офисные помещения, расположенные на первых этажах зданий, находятся в центре города, на Невском пр. и прилегающих к нему улицах. Это связано с тем, что такие офисы особенно клиентоориентированы, то есть рассчитаны на посетителей «с улицы». По словам вице–президента по управлению коммерческой недвижимостью Агентства развития и исследований в недвижимости «АРИН» Екатерины Лапиной, повышенным спросом у арендаторов и покупателей пользуются встроенные помещения, расположенные на пешеходных улицах. Первые этажи здесь, как правило, заняты объектами торговли и общепита, а вторые — офисами.

Как правило, помещения на первых этажах под офисы арендуются — только 30– 35 % находится в собственности. При этом, как отмечает руководитель направления стрит–ретейла компании JLL в Петербурге Анна Лапченко, предлагаются в аренду такие помещения, как правило, с ремонтом, поскольку это основополагающий фактор для арендаторов офисов: им важно заехать в уже отремонтированное и адаптированное помещение, готовое к эксплуатации. Спросом пользуются небольшие помещения площадью не более 150 м2. «Чаще берут 60–90 м2, переделанные из бывших квартир и переведенные в нежилой фонд», — говорит Михаил Рожко. «В случае аренды большей площади (от 200 м2) стоимость аренды получается очень высокая — дешевле и эффективнее выбрать помещение в бизнес–центре», — считает Анна Лапченко.

В АРИН отмечают, что предложение встроенных офисных помещений на вторичном рынке ограничено и неоднородно. Встроенная офисная недвижимость, как и торговая, тяготеет к центру города. В мае 2015 года доля сдаваемых в аренду и выставленных на продажу встроенных офисов, расположенных в центральных районах Петербурга (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном), составила 65 %. В удаленных от центра районах (Выборгском, Калининском, Кировском, Московском, Красногвардейском, Невском, Приморском, Фрунзенском) предлагалось к аренде и продаже около 25 % встроенных офисных помещений. В остальных районах города объем предложения составляет около 10 %. Расположение и транспортная доступность являются главными ценообразующими факторами для офисов на первых этажах, поэтому дороже всего продаются и сдаются помещения в центральных районах. По данным АРИН, арендные ставки здесь составляют в среднем 1100 рублей за 1 м2, а самые дорогие сдаются за 1800 рублей за 1 м2 в месяц. В удаленных от центра районах арендные ставки составляют в среднем 800 рублей за 1 м2. Что касается цены продажи, то в центре она составляет в среднем 160 тыс. рублей за 1 м2, а в удаленных районах — 85 тыс. рублей за 1 м2. В связи со сложной экономической ситуацией рынок встроенных помещений переживает непростые времена: спрос упал, предложение, соответственно, увеличилось. Арендодатели вынуждены были пересматривать действующие договоры и снижать ставки на 10–20 %. Плюсом помещений на первых этажах при этом, по словам Анны Лапченко, является то, что офис легко может стать магазином и наоборот.