Офисное запустение

В 2013 году были введены рекордные с докризисных времен объемы офисной недвижимости — 247 тысяч кв. м. За счет этого рынок аренды площадей в бизнес-центрах вырос на 15%. При этом 179 тысяч введенных квадратов — класса «А», подсчитали  аналитики Knight Frank St. Petersburg.

Из знаковых объектов — это небоскреб Leader Tower компании «Лидер» на площади Конституции, два корпуса «Невской ратуши» - проекта «ВТБ Девелопмент». В сумме это 78 тысяч кв. м арендопригодных площадей. Еще два бизнес-центра общей площадью 36 тысяч кв. м во втором-третьем кварталах прошлого года достроила компания «Ренессанс Девелопмент». Кроме того, крупные проекты по 19 тысяч кв. м ввели холдинг «Империя» и финский девелопер Technopolis. Такое количество высококлассных бизнес-центров — тоже рекорд в новейшей истории Петербурга.

Высокий уровень ввода офисных площадей спровоцировал высокий же уровень вакансий в офисных центрах. Впервые с 2008 года он перевалил за планку одной пятой и достиг 22,4%. Опять же по данным Knight Frank St. Petersburg. Самое простое объяснение такому количеству невостребованных помещений — то, что около 117 тыс. кв. м офисных площадей было введено в последнем квартале 2013 года. Их просто не успели арендовать. «Крупные арендаторы находятся в ожидании ввода большей части заявленных проектов — чтобы иметь возможность выбора», - считает руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Марина Пузанова.

Однако и арендаторы значительно снизили «аппетиты». И особенно заметно это оказалось в классе «А». По разным оценкам, спрос на такие офисные площади упал на 50-60%. На данный момент в Петербурге насчитывается около 285 тысяч кв. м невостребованных высококлассных площадей. «Уровень чистого поглощения на офисном рынке растет более низкими темпами, чем показатели нового ввода. Это связано с тем, что количество новых компаний на рынке и компаний, развивающихся и расширяющихся, ограничено», - говорит Альберт Харченко, генеральный директор East Real.

В четвертом квартале 2013 года компании арендовали всего 9,3 тыс. кв. м офисов, тогда как год назад — 60 тысяч кв. м, подсчитали в Jones Lang LaSalle. Всему виной макроэкономическая неопределенность и неуверенность компаний в отношении дальнейшего развития в городе, считают в компании. За прошедший год в Петербурге практически не регистрировались новые компании, а их доходы — значительно не росли. По данным Петростата, с 1 января 2013 года их число возросло на 1,7%, а совокупный оборот — на 4,1%. Тогда как индекс потребительских цен составил 6,7%. Петербургская экономика находится на этапе стагнации.

В 2014 году разрыв между вводом новых площадей и спросом на них станет еще значительнее. Согласно планам девелоперов, будет достроено около 290 тысяч кв. м площадей. Это больше, чем в 2013 году. К примеру, на завершающих этапах строительства находятся бизнес-центр «Электро» у станции метро «Электросила», «Виктория Плаза» холдинга «Адамант» на площади Победы, БЦ Trinity Place девелопера GHP Group на набережной Адмирала Лазарева. Также холдинг «Империя» планирует ввести «Сенатор» на улице Кропоткина, строительство которого вызывало протесты местных жителей и депутатов. Всего же в 2014-2015 годах планируется ввести около 500 тыс. кв. м, подсчитали в East real. Прирастут площадями Московский, Петроградский, Красногвардейский, Пушкинский и Центральный районы.

Тем не менее, сложившуюся ситуацию петербургские консультанты кризисом и даже стагнацией не называют. В кризис, вслед за резким падением спроса на новые площади в 2009 году, было заморожено и строительство. Однако уже с 2010 года спрос начал оживать и к 2012-му «проглотил» почти все качественные площади. Уровень вакансии по итогам года, по расчетам аналитиков, составил 5-7%. Вместе с восстановлением рынка начали реанимировать свои проекты и девелоперы, а также — запускать новые. И — натолкнулись на очередную стагнацию.

Скорее всего, не слишком «эксклюзивным» объектам придется скидывать ставки аренды, прогнозируют аналитики. «Уже сейчас мы видим те сложности, с которыми сталкиваются объекты, арендная политика которых в чем-то не соответствует ожиданиям потенциальных арендаторов. В то же время заполнение качественных объектов, с адекватной рынку и понятной стратегией продвижения, идет стабильными, пусть и не очень высокими, темпами», - говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

Уже сейчас наблюдается отток арендаторов из Адмиралтейского района и с северо-запада города. «В настоящее время полностью незаполненных проектов на рынке в классе «А» нет. Но конкуренция может повлиять на ставку аренды, которая может приблизиться к уровню ставок класса «В», что привлечет дополнительный поток арендаторов», - добавляет Альберт Харченко. Средняя стоимость аренды офиса в бизнес-центре класса «А» обходится предпринимателям в 350-440 долларов за кв. м в год, класса «B» – 270-350 долларов за кв. м в год. До кризиса она достигала 600 и 500 долларов за кв. м, соответственно.

Тем не менее, консультанты парадоксальным образом не ожидают снижения среднестатистического уровня ставок. Их сокращение при заключении контрактов будет компенсироваться высокими ценами на аренду выходящих на рынок объектов, объясняют в  Jones Lang LaSalle.