Девальвация Невского проспекта

Лидер стрит-ретейла - Невский проспект меняет лицо. Кризисное падение арендных ставок на 40-50% приводит к смене арендаторов. Это задает тренд для других торговых улиц.

К лету ожидания арендаторов по снижению ставок сменяются активными действиями. Уже в апреле количество вакантных площадей на Невском пр. сократилось на 5-10%.

Среди одежных ретейлеров и владельцев заведений общепита арендные площади на Невском пр. и Большом пр. Петроградской стороны всегда были востребованы. До кризиса там практически отсутствовали свободные площади. Но с сентября 2008 г. количество вакантных площадей составило 15-20%, а арендные ставки упали на 40-45%. Так, в сентябре 2008 г. арендная ставка за 1 м2 в месяц составляла 9-12 тыс. рублей, в мае - 5-8 тыс. рублей.

В качестве примера генеральный директор компании БестЪ. Коммерческая недвижимость Георгий Рыков приводит пример помещения на Невском площадью 127 м2, которое до ноября 2008 г. сдавалось за 2 млн рублей в год, сейчас - за 1,4 млн рублей.

Кофе со скидками
Невский проспект не имеет аналогов в городе по покупательскому потоку, поэтому арендные ставки до кризиса были несколько завышенными, - считает совладелец сети кофеен Шоколадница Сергей Лютов, отмечая, что в кризис они упали на 40-60%.

Генеральный директор сети Идеальная чашка Марина Шелудько также отмечает, что по отдельным помещениям ставки на Невском упали в 2 раза (в среднем на 40-50%). Так, по ее словам, если в начале года собственники с неохотой шли на переговоры о снижении аренды, считая, что смогут найти новых арендаторов, то сейчас многие соглашаются на компромисс. Не все арендодатели идут на снижение цен, есть помещения, довольно долго пустующие из-за завышенных арендных ставок, - говорит Сергей Лютов.

Арендные битвы
Еще зимой арендаторы продолжали съезжать с Невского и Большого пр., но в настоящее время интерес к аренде на Невском вновь просыпается. Однако говорить о том, что центральные торговые улицы вновь начали активно заполняться, еще рано, утверждают эксперты. По их словам, переговоры между арендаторами и собственниками проходят крайне напряженно, каждая из сторон борется буквально за каждый метр и рубль.
По мнению директора департамента брокерских услуг ASTERA St. Petersburg Людмилы Рева, за последний месяц количество свободных площадей в сегменте стрит-ретейла на Невском сократилось на 10%.

Свято место
Коммерческий директор Colliers Int Николай Казанский также отмечает оживление на рынке аренды в сегменте стрит-ретейла. Например, помещение на Невском, 32-34, где раньше находился магазин Арбат Престиж, разделено и арендовано кофейней Идеальная чашка и обувным магазином Egle. Некоторые арендаторы, как, например, магазин верхней одежды ТОТО, договорились с владельцами о новых ставках и не закрылись.

Ольга Корнилова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости АРИН, также отметила, что активность арендаторов действительно немного выросла. Помещениями на главных магистралях города как минимум начали интересоваться. Однако не всегда этот интерес приводит к реальным сделкам, - говорит Корнилова.

Темпы ротации
Эксперты отмечают, что пустующие на сегодня помещения постепенно находят новых арендаторов. Но с докризисными темпами заполняемости, когда аналогичные помещения в принципе невозможно было найти, нынешние темпы несравнимы. Хотя ротация, например, одежных ретейлеров на Невском проспекте в докризисные времена всегда достигала 40-50%: большинство из них редко держалось на этом проспекте больше года, в отличие от заведений общепита.

Так, по данным ASTERA St. Petersburg, в марте-апреле 2009 г. из помещения на Невском, 7, выехал магазин TJ Collection, на Невском, 63, закрылся магазин кожаной и меховой одежды Мантия, переехал с одного помещения в другое магазин молодежной женской одежды Concept Club.
В то же время массового закрытия кофеен и ресторанов не наблюдается. Так, в частности, сеть Идеальная чашка рассматривает возможность открытия еще одной кофейни.

У сети Шоколадница на Невском уже работают четыре заведения (три кофейни и один японский ресторан Ваби Саби), и при появлении выгодных предложений по аренде компания готова открыть еще нескольких заведений.

Цифры
Динамика арендных ставок на Невском пр.
Средняя арендная ставка в тыс рублей за 1 м2 в месяц
2006 г - 7,6
2007 г - 15,3
2008 г (сентябрь) 17
2009 г. 6,5

Эксперты рынка говорят о новом Невском
Какие ставки в районе Невского проспекта были до кризиса?
Какие ставки в районе Невского проспекта предлагают сейчас?
Как и кто заполняет площади в районе Невского проспекта?

Дмитрий Павлов, генеральный директор ЗАО Агентство недвижимости Колвэй
9000 руб./м2 составляла в среднем арендная ставка в месяц в сентябре 2008 года на Невском проспекте в сегменте стрит-ретейла.
4000 руб./м2 столько составляет минимальная арендная ставка на начало мая. Сейчас хороший шанс найти хорошие помещения.
15% максимум составляют вакантные площади на Невском проспекте. Очень уверенно развивается общепит

Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости группы компаний Бекар
1500 руб./м2 составляла минимальная арендная ставка на Невском проспекте в конце лета - начале осени 2008 года.
1200 руб./м2 составляет минимальная арендная ставка на Невском на начало мая 2009 г. Но мне сложно оценить максимальную ставку.
15-20% составляет в среднем число свободных площадей, предлагаемых в аренду на Невском проспекте в настоящее время.

Георгий Рыков, генеральный директор компании БестЪ. Коммерческая недвижимость
15000 руб./м2 доходили арендные ставки на Невском проспекте до ноября 2008 года. Однако это был максимальный уровень.
11000 руб./м2 составляют арендные ставки на Невском проспекте в настоящее время по уникальным дорогим объектам.
10-15% составляет количество вакантных площадей на Невском пр. в настоящее время. До кризиса заполняемость была почти 100%.

Андрей Пушкарский, генеральный директор сети бизнес-центров Сенатор
3-4,5 тыс. руб./м2 до кризиса по таким ставкам предлагались помещения площадью 100-200 м2, наиболее востребованные стрит-ретейлом.
2,5-3 тыс. руб./ м2 по таким ставкам сейчас предлагаются помещения в этом районе, но все равно они либо не сдаются, либо сдаются с большим трудом.
15% число вакантных площадей сейчас. Структура арендаторов изменилась. Например, сократилось число банков-арендаторов.