"Теорема" будет строить квартиры

Один из лидеров офисного рынка Петербурга — компания «Теорема» Игоря Водопьянова, которая успешно вышла из банкротства год назад, активно включилась в работу на новом попроще. Комиссия по утверждению поправок в генплан одобрила перевод под жилье участка бывшего завода «Химволокно», принадлежащего компании. Девелопер также приступил к строительству жилого комплекса на территории бывшего завода «Россия». В сером промышленном поясе Петербурга эксперты видят значительный потенциал для новых жилищных проектов. Тогда как офисная недвижимость, как показал опыт УК «Теорема», в случае кризиса несет гораздо больше рисков для девелопера.

Как рассказал «ДП» Игорь Водопьянов, участок завода «Химволокно» УК «Теорема» купила в 2007 году. Производств сейчас там нет. Игорь Водопьянов рассказал, что на 15 га появится жилой квартал общей площадью 150 тыс. м2 на 5 тыс. жителей. Застройка будет среднеэтажной. «Пока планируем, что ни рубля бюджетных денег в проекте не будет. Всю социальную инфраструктуру построим за свой счет. А инженерных мощностей там и так достаточно», — говорит Игорь Водопьянов. Инвестиции в проект, по оценке экспертов АРИН, составят $ 220 – 250 млн. Если поправки в генплан одобрит ЗС, девелопер приступит к строительству в 2017 году. «Сами видите, как все заколдовалось в нашем городке при новой власти. Попытки что–то построить с нуля — это кранты», — поясняет Игорь Водопьянов. Второй жилищный проект «Теорема» реализует на участке завода «Россия» на Свердловской наб. Там на 2,5 га уже началось строительство пяти 14–этажных корпусов общей площадью 50 тыс. м2. В проект общей стоимостью $ 100 млн уже вложено $ 6 млн. Завершить его девелопер намерен к 2017 году, а продажи жилья там стартуют следующей весной с отметки 100 тыс. рублей за 1 м2. Еще один жилищный проект на участке площадью 165 га под Петергофом «Теорема» пытается согласовать. Правда, пока безуспешно, хотя в актив уже вложено $ 9 млн. Желание заняться жильем Игорь Водопьянов объяснил тем, что это сейчас выгодно. «Мы собирались выходить в этот сегмент еще до кризиса. Но не успели — помешало банкротство», — говорит он. Эксперты подтверждают, что сейчас рынок жилья по сравнению с коммерческой недвижимостью более маржинален, а квартиры более ликвидны, чем офисы. «Рентабельность здесь — 12 – 25 %, а в коммерческой недвижимости — 7 – 15 %», — говорит директор по развитию строительной компании «С.Э.Р.» Павел Бережной.

До кризиса все перечисленные активы (а также семь бизнес–центров общей площадью более 180 тыс. м2, логистический комплекс «Теорема–Терминал» и 320 га земли под жилье в Ропше. — Ред.) входили в портфель холдинга Игоря Водопьянова Тeorema Holding PLC. В ходе кризиса у компании возникли проблемы, которые закончились ее банкротством и ликвидацией в начале 2013 года. Этот процесс инициировали британские инвест фонды — держатели облигаций Teorema на сумму $ 223 млн. В 2008 году из–за финансовых трудностей Teorema перестала платить проценты по облигациям, что и послужило поводом для иска. Стороны отстаивали свои интересы в судах трех юрисдикций: в Англии, на Кипре и в России. В ноябре 2011 года они достигли мирового соглашения, по которому Teorema передала кредиторам логистический комплекс «Теорема–Терминал» и 100 га в Ропше (сейчас в интересах новых собственников ими управляет английская компания Resolute). Все остальные ее активы еще в 2009 году выкупил офшор Accuamaks. Участники рынка полагают, что за этой компанией стоят бывшие собственники Teorema. Но сам Игорь Водопьянов это категорически отрицает. По его словам, управляющая компания «Теорема» в 2009 году заключила с Accuamaks контракт на управление активами сроком на 10 лет. Так что Accuamaks является в том числе собственником всех перечисленных жилищных проектов девелоперской компании.

Рынок коммерческой недвижимости в последнее время богат на новости. В то время как девелоперы офисной недвижимости выходят в жилищный сегмент, другие игроки тоже пробуют силы на новых рынках. Так, один из лидеров рынка торговых площаде Fort Group решил дополнить портфель своих проектов офисами. Такой же тактики придерживается и крупнейший владелец ТРК компания «Адамант». В свою очередь, «Группа ЛСР» избавилась от офисов, чтобы сосредоточиться на своей основной деятельности — производстве стройматериалов и жилищном строительстве. Холдинг «Сенатор», лидер офисного рынка, заявил, что избавляется от непрофильных активов — земли и стрит–ретейла. «Диверсификация портфеля проектов девелоперов — примета времени. Наученные горьким опытом кризисных лет компании не складывают все яйца в одну корину. Чем сильнее сегментирован бизнес, тем он устойчивее», — говорит Тарас Кручинин, генеральный директор ИСК «СФЕРА». Новый всплеск девелоперской активности дает шанс для вывода промышленных предприятий с территории серого промышленного пояса Петербурга. «Львиная доля заводских участков имеет выход к воде. А вид на воду повышает цену квартир: в спальных районах — на 10 – 15 %, в Центральном — до 30 – 40 %», — говорят в компании Setl City.

Комментарии экспертов: Игорь Оноков, генеральный директор ООО «Леонтьевский мыс».

Одна из главных проблем проектов на набережных — зыбкие прибрежные грунты. Чтобы понять подвижность петербургских грунтов, представьте, что это кусок теста, на который кладут утюг. Рано или поздно этот утюг соскользнет в воду. Когда мы это поняли, решили не ставить свой жилой комплекс «Леонтьевский мыс» на землю. Для укрепления участка площадью 3 га было забито 3 тыс. свай. Это оказалось хорошим выходом из ситуации. Тем более что под мысом на глубине всего 12 м от поверхности земли оказалась древняя скальная порода, в которую сваи уперлись.

Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI.

Развитие петербургских набережных — важная задача, поскольку это не только свободные территории, но и панорама города, его лицо. Это перспективное направление девелопмента и одна из реальных возможностей вовлечения в оборот земель серого пояса. Если говорить о рисках застройки таких участков, то они в основном сосредоточены в законодательной области и связаны с параметрами будущего строительства, а также сроками согласований. Чем быстрее будут установлены четкие правила и требования к таким проектам, тем активнее девелоперы будут стремиться к их реализации.