River House для фонда

Американская инвестиционная компания Jensen Group, собственник универмага «Пассаж» в Петербурге, покупает у компании «ПСН» (входит в холдинг братьев Алексея и Дмитрия Ананьевых) многофункциональный комплекс River House у Кантемировского моста. Источники говорят, что актив оценен в $ 55 млн. Эксперты считают, что время для покупок благоприятное. Но сделок мало, поскольку ожидания собственников недвижимости и возможности покупателей не совпадают.

Распродажа от ПСНО том, что River House скоро сменит собственника, «ДП» сообщили несколько независимых источников на рынке. По их словам, актив покупает фонд Jensen Group.

В фонде эту информацию не подтвердили и не опровергли. В пресс–службе ПСН от комментариев отказались. Но близкие к компании источники говорят, что переговоры с Jensen Group ведутся, хотя сделка еще не закрыта. По информации участников рынка, сделку сопровождает Colliers International. Ее сотрудники от общения с «ДП» также уклонились. Источники «ДП» утверждают, что ПСН распродает активы в Петербурге, чтобы сконцентрироваться на московских стройках.

«Кроме River House они продают здание бизнес–центра на Конюшенной пл., 2, — пока безуспешно. Зато недавно закрыли сделку по продаже участка площадью 1,5 га на Аптекарском пр., 5, под бизнес–центр», — знает источник «ДП». Эту сделку на форуме PROEstate подтвердил президент ПСН Максим Гасиев, добавив, что она была закрыта 2 месяца назад. Но покупателя он не назвал.

Участники рынка сообщили, что актив за $ 17 млн купили физлица, связанные с совладельцем холдинга «Евроинвест» Андреем Березиным. Сам он общаться с «ДП» отказался.

В портфеле ПСН в Петербурге остается проект элитного поселка в Репино (13 до-мов на 4 га, продажи там стартовали на прошлой неделе) и несколько отелей.

Сделка с рассрочкой

Семиэтажный торгово–офисный комплекс River House находится на ул. Академика Павлова, рядом с Кантемировским мостом. Он был открыт в 2006 году и занимает участок площадью 1,97 га, который находится в аренде у ПСН до 2052 года. Сам комплекс состоит из блока офисных помещений класса В+ площадью 11,4 тыс. м2 (заполнен на 96 %) и блока торговых площадей размером 17,2 тыс. м2. В комплекс также входят помещения для ресторанов и парковка на 400 машин.

«River House покупают за $55 млн в рассрочку», — сообщил близкий к сделке источник. «ПСН наверняка давно окупила вложения в проект, которые можно оценить в $20–30 млн. Объект хорошо известен и полностью заполнен», — говорят эксперты АРИН.

У актива есть и перспектива развития. В собственности ПСН еще 0,81 га земли, прилегающей к бизнес–центру. Участок занимает парковка, но при желании на нем можно построить офисы. Кстати, проект второй очереди River House еще в 2008 году по заказу ПСН разработала мастерская Intercolumnium. Он предполагал строительство пяти корпусов общей площадью 150 тыс. м2. Но до реализации дело не дошло. «Доходность объекта в нынешнем состоянии — 10–11 % годовых, за счет грамотного уп равления и ротации арендаторов ее можно повысить до 20 %, а если построить вторую очередь — и до 35 %», — добавили в NAI Becar.

Фонды возвращаются

Информация о том, что River House может достаться Jensen Group, участни-ков рынка не удивила. Фонд, основанный американцем Стивеном Вейном в 1991 году, благополучно пережил кризис и в последнее время активно наращивал портфель проектов в Петербурге. В данный момент под его управлением находятся три институциональных фонда с бюджетом $ 515 млн. За 7 лет фонд купил в Петербурге десяток объектов, самый крупный из которых — универмаг «Пассаж» на Невском пр. «Это одна из немногих компаний в Петербурге, которой под силу купить River House», — считает генеральный директор Univers Андрей Пушкарский.

До кризиса на российском рынке недвижимости работали более 60 иностранных инвестфондов, но в кризис их активность сократилась в 10 раз. По данным Jones Lang LaSalle, в 2009–2010 годах прошло всего восемь сделок с участием зарубежных инвестфондов, которые составили всего 6 % от общего объема инвестиций того периода. Но уже в 2012 году, как утверждают эксперты, на сделки с участием инвестфондов пришлось около 24 % от общего объема сделок.

Рост активности иностранных фондов аналитики объясняют тем, что рынок недвижимости стабилизировался: риски снизились, а доходность превышает ев ропейскую. «Средняя ставка капитализации при покупке объектов коммерческой недвижимости в РФ — 10–12 %, в Европе — 4–6 %», — утверждают эксперты Knight Frank St. Petersburg.«Но наиболее активными игроками остаются россий-ские фонды (O1 Properties, группа «БИН»). По итогам первого полуго дия 2013 года на их долю пришлось 84 % общего объема сделок», — говорят в ИК «Энергокапитал».

Не сошлись в цене

Сейчас хорошее время для покупки коммерческой недвижимости, говорят эксперты. «На рынке есть деньги разного происхождения. После кризиса на Кипре их стало явно больше», —говорят в ИСК «Сфера».

«Объектов в продаже достаточно. Но цена, которую называет продавец, и ожидания покупателей зачастую не сходятся. Дельта мо жет достигать 25 %», — го ворят в Astera.

Кроме того, в городе не много объектов инвестиционного качества, которые готовы к продаже и представляют интерес для крупных инвесторов. «Чаще их покупают конечные пользователи и непрофильные инвесторы», — заключили в Knight Frank.

-У River House есть все предпосылки для перестройки. Как минимум новый собственник должен провести некоторые косметические преобразования. Глобальной перестройки требует часть здания, которая включает в себя торговый центр. Он изначально был неправильно спроектирован, поэтому обладает такой низкой доходностью. Успешно конкурировать с бизнес–центрами более высокого класса River House не может, а конкуренция в этом районе будет расти. Например, рядом расположен БЦ "Авеню" ГК "Бест", вскоре мы откроем новый бизнес–центр на ул. Попова. Дмитрий Золинуправляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор"

-Это проект экономкласса, который благодаря местоположению обладает определенным потенциалом. Коммерческая недвижимость в этом районе растет в цене, здесь много земли, на которой строятся элитные проекты. Думаю, при продуманном подходе его окупят за 10–12 лет. Но в целом на этом участке надо все снести и построить новый достойный проект. Это радикальный, дорогостоящий и трудозатратный путь, но, на мой взгляд, единственно правильный. Вряд ли, конечно, инвестор пойдет на такое. Георгий Рыков генеральный директор "БестЪ Коммерческая недвижимость".