Сезон больших распродаж

В I квартале 2013 года цена продажи торговых встроек выросла на 20–25% — в среднем до 150 тыс. рублей за 1 м2, в отдельных случаях недвижимость выставляется по цене в разы больше рыночной — по 300 тыс. рублей за 1 м2. Рынок торговой недвижимости перегрет, и первыми это заметили ретейлеры, зафиксировав большое количество предложений собственников о покупке и аренде торговых встроек. Dp.ru подробно писал об этом.С наступлением лета тенденция подтвердилась. Ретейлеры не заметили традиционного для этого сезона падения арендных ставок — это явление наблюдается только в неудачно расположенных объектах. Цены на рынке достигли пика, превысив докризисный максимум, и в последние месяцы участники рынка ожидали, что собственники вот–вот начнут массово сбрасывать активы. Первой о таком намерении заявила американская инвестиционная управляющая компания Jensen Group.

Компания объявила, что продает все принадлежащие ей 13 торговых встроек общей площадью свыше 3,4 тыс. м2. В основном они находятся в исторической части Петербурга, и среди них такие известные адреса, как Невский пр., 54, где расположен центральный магазин ФК "Зенит". Кроме того, в собственности Jensen Group три ТК: "Пассаж" на Невском пр. (13,34 тыс. м2), Crossroads на ул. Савушкина (9,2 тыс. м2) и торгово–офисный центр на Свердловской наб., 60 (10 тыс. м2) — от них Jensen Group избавляться не собирается. В целом компании, по ее данным, принадлежат активы совокупной стоимостью свыше $500 млн.Лето — не самый удачный сезон для распродаж, говорят эксперты, но к осени они ждут роста объемов предложения. "Сейчас на рынке повышенный интерес к коммерческим помещениям — как со стороны арендаторов, так и со стороны сторонних покупателей, которые планируют покупать их как для собственного употребления, так и в качестве инвестиционного актива", — объясняют свое решение в Jensen Group.

Продав встройку на пике рынка, компания сосредоточится на торговых и офисных комплексах, а также развитии сегмента жилой недвижимости. Так, недавно Jensen Group купила ТК на ул. Савушкина, она реконструирует универмаг "Пассаж" и строит коттеджный поселок Сосновские Озера в Ленобласти.

Кто следующий?

Помимо Jensen Group в числе крупных держателей объектов стрит–ретейла участники рынка называют также УК "Империя" Андрея Фоменко (владеет сетью БЦ "Сенатор") и холдинг "Август" (владеет БЦ "Яблочкова, 12" и "Блохина, 8"). "Империи" принадлежит около десятка встроенных помещений общей площадью 7,3 тыс. м2. В компании не смогли оперативно прокомментировать информацию о возможной продаже этих активов, но осведомленные участники рынка подтвердили, что "Империя" тоже ищет покупателей на свои встройки.В "Августе" сообщили, что пока продавать свои активы в этом сегменте не планируют. Впрочем, в основном пополнение листингов продаж стрит–ретейла происходит из других источников.

"Наиболее крупные владельцы объектов стрит–ретейла — это банки, получившие торговые помещения в качестве залога по невыплаченным кредитам, жилые застройщики, большинство из которых предусматривают коммерческие помещения в своих комплексах, а также КУГИ", — говорит директор компании Astera Людмила Рева.

Центробежная силаПока торговые помещения в центре города дорожают, ретейлеры активно перемещаются в зону КАД, где арендные ставки и цены продажи помещений ниже, чем в центре, и сосредоточено множество жилых комплексов, в составе которых застройщики предусматривают коммерческие помещения, констатирует генеральный директор ЗАО "Ойкумена" Лев Гниденко. В центре же новых помещений почти не появляется, из–за чего растет спрос на окраине.Людмила Рева условно делит продавцов объектов стрит–ретейла, расположенных в центре, на три группы.

Первая — это те, кто продает действительно интересные для покупателей объекты, такие помещения единичны и пользуются спросом. Вторые выставляют помещения на продажу по цене существенно выше рыночной — это могут быть собственники, просто изучающие спрос, или те, кто рассчитывает на покупателей, нуждающихся в объекте в конкретном месте. Эти собственникине снижают цены и готовы ждать своего покупателя.Третья группа — продавцы встройки на первичном рынке в жилых комплексах.

Предложений о продаже на рынке много, однако до реальных сделок доходит не больше 30%. В основном помещения приобретают инвесторы, а не сами ретейлеры, так как вложения в торговые площади приносят неплохую доходность — как правило, не меньше 10% годовых.

Рынок арендатораНекоторые эксперты прогнозируют, что в течение ближайшего полугодия ситуация на рынке торговой недвижимости изменится и условия будет диктовать не арендодатель, а ретейлер. Пострадает от этого в первую очередь сегмент стрит–ретейла, так как розничным компаниям есть из чего выбирать с учетом огромного количества новых ТРК и помещений на первых этажах жилых комплексов.

По подсчетам исследовательской компании InfoLine, в прошлом году Петербург впервые за несколько лет стал лидером среди российских городов по объему ввода торговых площадей — почти 658 тыс. м2 против 315 тыс. м2 в 2011 году (см. графику). Для сравнения: в Москве в прошлом году торговый ввод был в 2 раза меньше — 355 тыс. м2.

Учитывая климатические особенности Петербурга и отсутствие в городе парковок, потребители предпочитают делать покупки в торговых комплексах, а не в магазинах стрит–ретейла, констатируют эксперты InfoLine. К тому же доходы населения практически не растут, а расходы увеличиваются из–за высокой закредитованности потребителя. Люди устали от шопинга, а значит, темпы роста торговли замедляются, а выручка с 1 м2 снижается. "Радикально ничего на рынке не случится, просто снизятся арендные ставки, которые сейчас сильно завышены", — считают в InfoLine.

Впрочем, не все участники рынка соглашаются с такими прогнозами. "Ни существенного роста, ни падения арендных ставок в стрит–ретейле мы не наблюдаем. Есть небольшая корреляция ставок, но она держится на уровне инфляции", — говорит Андрей Нор–Аревян, директор Северо–Западного регионального управления "Дикси".

Что касается массовых предложений по продаже стрит–ретейла, то они действительно есть, признает он, но только за пределами Петербурга. Андрей Нор–Аревян считает, что в историческом центре города ситуация никогда не сложится так, чтобы рынок превратился в рынок арендатора.