Новый закон об «отчуждении» придумали патологоанатомы?

4 июля Государственная дума приняла сразу во втором и третьем чтении федеральный закон, который еще год-два назад вошел бы в историю как один из самых долгожданных для отечественного бизнеса, - Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Но только на прошлой неделе документ одобрили сенаторы. Еще две процедуры - подписание президентом России, затем опубликование - и новый правовой акт, наконец, восстановит справедливость, о которой в пылу законотворчества забыли несколько лет назад.

Прописные истины ФЗ

Законопроект долго и горячо обсуждался больше года. Его точное название: Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ.

Как отмечают специалисты, столь долгое и всестороннее обсуждение с участием самих предпринимателей пошло закону на пользу. Например, в последнем варианте документ претерпел как минимум два принципиальных изменения. Депутаты избавили его от самого спорного условия для преимущественного права выкупа - добросовестности предпринимателя. Ведь ни один отечественный нормативный акт не дает представления о том, кого из бизнесменов можно считать добросовестным. В итоге законодатели обошлись простым и внятным - если арендная плата...перечислялась надлежащим образом... Исчезло из закона и другое условие, вызвавшее поначалу максимум нареканий: ограничение площади арендуемого помещения до 300 квадратных метров. Законотворцы решили предоставить право измерять площади для малого бизнеса субъектам Федерации. И это логично, ведь в столицах и крупных городах нормально, когда малое предприятие занимает помещение в пару тысяч квадратов. А для регионов, вроде Магаданской области или Бурятии, эти показатели наверняка будут скромнее.

На откуп местным властям отдали и длительность рассрочки: где-то малый бизнес побогаче и способен рассчитаться за выкуп быстро, а где-то ему долгие годы придется копить.

Важным дополнением к первоначальному тексту можно считать и то, что теперь, планируя приватизацию своего имущества, власти обязаны за месяц уведомить об этом координационные или совещательные органы в области развития малого и среднего предпринимательства. В Хабаровском крае, например, извещены о планах по приватизации будут советы по предпринимательству при главах муниципальных образований и при губернаторе.

Еще одна норма закона наверняка порадует предпринимателей. Ранее любые перемены в арендуемом помещении, даже самые кардинальные (капремонт, перепланировка), не засчитывались в пользу арендатора при продаже, поскольку любые неотделимые улучшения также считались собственностью арендодателя. Теперь же, если преобразования действительно серьезны, это может повлиять на размер выкупа. Единственное условие - непременное согласие на ремонт со стороны арендодателя. Правда, как его добиться и, главное, закрепить юридически, еще предстоит уточнить, так как закон об этом скромно умолчал.

Замечательно, что в принятом тексте ФЗ сохранилась норма о возможности создания арендодателем (муниципальным или региональным) перечней недвижимого имущества для долгосрочной аренды субъектами МСБ на льготных условиях. Это означает, что у многих малышей, чьи помещения не планируется продавать, появится шанс арендовать их за меньшую плату. Осталось только определить достойных и сформировать списки. Правда, сразу оговоримся: закон не обязывает власти формировать такие перечни, а лишь дает им на это право. То есть многое здесь зависит от мудрости руководства.

Его ждали, но он опоздал

Этого закона ждали с нетерпением, во-первых, потому, что надо было восстановить справедливость. Когда-то у малого бизнеса были льготы при выкупе арендуемой недвижимости. Но в 2002 году вступил в силу ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества, который все преференции отменил. В результате на равных в торгах участвовали капиталисты федерального уровня и арендаторы гостиницы среднего муниципального уровня. Равенство это было в условиях торгов, но не в возможностях. Это все равно, что на ринг выпустить разжиревшего Тайсона со скрипачом краевой филармонии.

Во-вторых, закон ждали два-три года назад потому, что надо было дать возможность предпринимателям выкупить помещения, которые находятся в муниципальной собственности. Ведь по другому закону - ФЗ №131 - местные власти обязаны избавиться от своего имущества до 1 января 2009 года, если оно не их административная функция, то есть, если это не поликлиника или школа.

Ну вот закон почти что вышел и вскоре восстановит справедливость. Только уже не для всех. Торопясь исполнить государев наказ и не вызвать прокурорского гнева своей нерасторопностью, муниципалитеты так добросовестно и планомерно избавлялись от ненужного имущества, что на сегодняшний день его остались сущие крохи.

В Хабаровске в прошлом году, по сведениям департамента муниципальной собственности (ДМС), были проданы 44 объекта, и лишь в 33 случаях в аукционе участвовали арендаторы. Меньше половины из них выиграли торги. И это еще хороший результат! В прежние годы везунчиков было куда меньше - арендаторы выкупали помещения в четырех процентах случаев из ста!

В этом году в перечень приватизации Хабаровского ДМС внесены 45 объектов, уже проданы девять. Вроде немало, но большинство товара, во-первых, не обременены договорами аренды, а во-вторых, если и арендуются, то не малым бизнесом. Лишь в двух (!) случаях в этом году предприниматели могли бы воспользоваться преимущественным правом выкупа, если бы закон появился раньше!

- В одном случае арендаторы вообще не участвовали в торгах, - говорит начальник отдела приватизации департамента муниципальной собственности мэрии Хабаровска Лариса Распопова. - Еще одно помещение по ул. Тургенева, где предприниматель арендует кафе, выставлялось на торги 2 июля, но ни одной заявки подано не было.

Кафе вновь выставляется на торги в августе. Неизвестно, чем закончится дело, но, по словам Ларисы Распоповой, даже если закон вступит в силу к этому моменту, воспользоваться преимуществами арендатор уже не сможет - слишком поздно, заявка на продажу была подана раньше.

По наблюдениям Ларисы Распоповой, арендаторы порой сами виноваты в том, что проигрывают. Не раз бывало так, что помещение выставляется на торги, а заявок нет. Зато во второй раз разгорается настоящая битва! Я не раз убеждала предпринимателей - идите, участвуйте, ищите средства, старайтесь, рискуйте! Это же в ваших интересах! Но они осторожничали, тянули (возможно, в ожидании закона) и в результате проигрывали. Так, арендаторы помещения по ул. Фрунзе в прошлом году проиграли торги и вынуждены были уйти.

Что же ждет остальных муниципальных арендаторов, чьи помещения назначены к продаже в этом году? Пока закон вступит в силу, пока субъекты дополнят его своими подзаконными актами (а примутся за работу депутаты только после каникул - в сентябре), пройдет время. Вывод - реально начнет работать новый закон как раз к началу 2009 года. То есть, когда муниципальное имущество обязано будет в полном составе уйти с молотка!

Еще не все почти потеряно

Получается, что помочь новый закон может лишь в будущем тем предпринимателям, кто до сих пор арендует объекты муниципального краевого и государственного имущества, по тем или иным причинам не попавшие в программы приватизации. Рано или поздно они будут продаваться. Вполне возможно, что муниципалитеты выставят на аукцион свои помещения, выведенные за рамки действия 131-ФЗ (в Хабаровске они сконцентрированы, например, в ООО Центр инновационных технологий). Наступит ведь еще и 2009 год со своими планами приватизации госимущества (многие регионы просто не успели его реализовать). Вот уж в них точно есть реальный шанс вмешаться малому и среднему бизнесу - стать собственником своего родного помещения, не участвуя в жестоких торгах наравне с крупным капиталом.
Только здесь принцип Лучше поздно, чем никогда еще может сработать. У всех остальных, чьи конкурсы уже проиграны, а помещения проданы, осталась лишь ненормативная лексика. Потому что для большой части отечественного малого и среднего бизнеса новый закон - уже не врач вовсе, а скорее, патологоанатом.