Аренда с молотка

Резонансное дело о признании незаконным отказа в регистрации продления договора аренды помещения площадью 477,2 м2 на пр. Просвещения, 23, для ЗАО «Дети» (магазин игрушек и товаров для детей) дошло до Верховного суда. В прошлом году Управление Росреестра по Петербургу не стало регистрировать продление очередного договора аренды сроком на 3 года. В Росреестре ссылаются на положения закона «О защите конкуренции», которые предписывают заключать договоры аренды с победителями конкурсов или аукционов. Сеть магазинов «Дети» в торгах за городскую недвижимость не участвовала. Компания сняла у КУГИ это помещение в 2005 году, еще до того, когда в федеральное законодательство была введена норма о выставлении госнедвижимости на торги.

В 2013 году Росреестр стал массово отказывать бизнесменам в регистрации договоров аренды. Потенциально в Петербурге с этой проблемой могут столкнуться 12,5 тыс. арендаторов объектов нежилого фонда общей площадью 3,4 млн м2. С января по ноябрь 2014 года поступления в городской бюджет от аренды помещелей. В КУГИ решили поддержать арендаторов, которые годами исправно платили за аренду, и начали оспаривать в суде отказы от регистрации. Юристы комитета ссылались на положения Граждан ского кодекса, которые дают добросовестным арендаторам исключительное право на заключение договоров на новый срок. В качестве третьих лиц к судебным разбирательствам привлекали «пострадавших» арендаторов, среди них такие компании, как ООО «Сытный рынок», ООО «Невские берега», ООО «Нева–Пресс» и ООО «Диета–18».

Арбитражный суд СПб и ЛО выносил решения в пользу как КУГИ, так и Росреестра. Стоит отметить, что зимой КУГИ и Росреестр совместно обратились за разъяснением официальной позиции в Минэкономразвития и Министерство поддержало позицию Смольного. Однако на решение Верховного суда это не повлияло — в конце декабря он счел аргументы Росреестра более аргументированными и отказал КУГИ в пересмотре решения судов первой и кассационной инстанций.

«Решение Верховного суда РФ не подлежит оспариванию и носит обязательный характер для судов нижестоящих инстанций», — констатируют в КУГИ. Многочисленные споры по аналогичным делам теперь разрешатся не в пользу арендаторов.

В КУГИ уточнили, что пока у ЗАО «Дети» договор аренды находится на неопределенном сроке действия. В комитете подчеркивают, что помещение может быть выставлено на аукцион, когда оно будет свободно от прав третьих лиц и фактически освобождено от арендаторов и их имущества. Сотрудники магазина «Дети» на пр. Просвещения, 23, говорят, что пока их не уведомляли о дате торгов за право аренды и необходимости освободить помещения. «У торгового зала и подвального помещения разные кадастровые номера и договоры аренды. Судя по площади помещения, до Верховного суда дошло дело об отказе в аренде подвала. Сомневаемся, что кто–то захочет побороться за его аренду», — заявили в ЗАО «Дети».

Генеральный директор Сытного рынка Борис Элькин, который арендует у КУГИ 5299,4 м2 на Сытнинской ул., 5, и недавно проиграл аналогичное дело в кассационной инстанции, настроен пессимистичнее.

«На последнем суде судья заявила: а в чем проблема, ну что вам стоит пройти этот формальный конкурс? Никто не хочет вникать, что до торгов нужно освободить помещения. В нашем случае нужно демонтировать холодильное оборудование, расторгнуть договоры с арендаторами торговых мест на рынке, а их у нас более 400, и передать пустое здание КУГИ. У меня вопрос: кто его будет отапливать и охранять до торгов? Сегодня юридический механизм для этого не разработан. При очень хорошем исходе вся эта конкурсная процедура займет 4–5 месяцев. Если остановить рынок на это время, о бизнесе можно забыть», — говорит Борис Элькин.

Он опасается, что торги привлекут спекулянтов, которые будут требовать отступные, под угрозой взвинтить цены во время аукциона. По данным Бориса Элькина, риск выселения и принудительного участия в торгах грозит всем рынкам Петербурга. Примечательно, что проблемы с регистрацией договоров возникли только в Петербурге, это принципиальная позиция местного Росреестра. В Москве до сих пор без проблем продлевали договоры добросовестным арендаторам.