Новый закон запретил продление договоров с КУГИ

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Петербургу (филиал Росреестра) начало отказывать арендаторам помещений у КУГИ в регистрации продления договоров на новый срок. В ведомстве полагают, что договоры аренды должны заключаться по итогам торгов. Заместитель руководителя управления Росреестра по Петербургу Сергей Никитин пояснил, что проблемы с продлением договоров возникли после вступления в силу поправок к ФЗ «О защите конкуренции».

До сих пор КУГИ руководствовался положениями Гражданского кодекса, которые дают добросовестным арендаторам право на возобновление договора аренды. Торги не проводились, новый договор заключался на основании рыночной оценки стоимости аренды, прошедшей экспертизу в ГУП «ГУИОН». С 2012 года было выполнено 378 таких отчетов по определению уровня арендной платы.

КУГИ остается крупнейшим арендодателем в Петербурге в сегменте стрит–ретейла. Нововведения коснутся арендаторов 9 тыс. городских помещений. В 2014 году, по логике Росреестра, на торги нужно выставить 882 помещения, на которые заканчивается срок действия договоров аренды.

Исключение будет сделано для объектов малого и среднего бизнеса, которые по федеральному законодательству имеют льготы по продлению договоров до июля 2015 года. То есть в первую очередь от новой принципиальной позиции Россреестра пострадают крупные арендаторы. Участие в открытых торгах не гарантирует победы, кроме того, перед их проведением помещение придется освободить. Прежние заслуги, например затраты на ремонт, учтены не будут. Если предположить, что бывший арендатор выиграет торги, то ему все равно придется на несколько месяцев съезжать. Все это сильно снизит привлекательность городских помещений для предпринимателей. При этом потери понесет и городской бюджет: в течение всего периода, связанного с объявлением торгов, экспозицией объекта и подведением их итогов, недвижимость выпадает из оборота и не приносит доходов.

«Безусловно, город заинтересован сохранять отношения с добросовестными арендаторами, так как эти отношения уже своего рода гарант эффективного использования городского имущества и реального своевременного поступления денежных средств в казну. Здесь также присутствует и учитывается элемент привычки и доверия потребителей — населения, которое пользуется услугами, предлагаемыми арендаторами», — заявила представитель КУГИ Оксана Шульга. В комитете опасаются, что торги могут привлечь спекулянтов, которые будут накручивать цену, а потом требовать от бывшего арендатора отступных. Несколько лет назад с такой проблемой уже сталкивались в Фонде имущества.

Первой жертвой нового подхода Росреестра стала торговая сеть «Дети». В октябре Росреестр отказался регистрировать новый договор аренды нежилого помещения по адресу: пр. Просвещения, 23, площадью 477 м2. Здесь на первом этаже жилого дома расположен магазин товаров для детей. Сейчас КУГИ добивается признания незаконным отказа в регистрации через Арбитражный суд СПб и Ленобласти. Следующее заседание по этому делу состоится 24 декабря. В торговой сети до решения суда отказались от комментариев.

С этой проблемой столкнулся и банк «ВТБ 24». Росреестр отказался продлевать договор аренды помещения на Невском пр., 140, где на правах субаренды размещается дополнительный офис банка. Сейчас КУГИ судится с Росреестром по этому объекту. «Разумеется, для нас было бы крайне неудобно при продлении срока аренды вывозить все оборудование из отделения» — говорит представитель «ВТБ 24» Иван Макаров.

Комитет оспаривает и отказ в регистрации договора аренды крупного объекта площадью 4,9 тыс. м2 — Сытного рынка в Петроградском районе. «У нас договор аренды очень старый, ему почти 20 лет, к нему существовало более десятка дополнительных соглашений. На этот раз в КУГИ решили не продлевать старый, а заключить новый договор. Видимо, в Росреестре не разобрались, что по сути это продление», — полагает генеральный директор ООО «Сытный рынок» Борис Элькин. По его словам, иск КУГИ составлен очень грамотно, так что отказать по нему будет невозможно.

Генеральный директор ООО «Партекс» Сергей Пашинов, которому также отказали в регистрации договора, категорически не согласен с позицией Росреестра. По его словам, компания арендует у КУГИ помещение 142 м2 на Большой Зелениной ул. уже 13 лет. Вариант участия в торгах даже не рассматривается. «Наши юристы подключились к делу по иску КУГИ», — подчеркивает он. Рассмотрение аналогичных дел, где в качестве третьих лиц привлечены арендаторы — ООО «Нева– Пресс» и ООО «Мерка», назначено на январь и февраль 2014 года.

Если судебная практика сложится в пользу Росреестра, возможно два выхода из ситуации: заключение договоров аренды на более длительный срок или лоббирование на федеральном уровне поправок в закон, которые избавят добросовестных арендаторов от участия в торгах.

Комментарии экспертов: Людмила Синьковская, генеральный директор риелторской компании «Русский дом», специализируется на встроенных помещениях.

Это удар ниже пояса как для тех, кто арендует помещения напрямую у КУГИ, так и для профессиональных рантье, многие из которых живут на доходы от субаренды. В ситуации, когда вынуждают участвовать в торгах за право аренды без гарантий их выиграть, любой здравомыслящий человек уйдет в частный сектор. Но у КУГИ до сих пор много уникальных по расположению помещений, магазинов и офисов на первых этажах, например на Невском пр. Арендаторы таких помещений, скорее всего, будут терпеть любые сюрпризы от чиновников.

Александр Мишин, руководитель Лиги арендаторов госимущества.

Я не слышал о подобных проблемах с регистрацией продления договоров аренды госимущества в других регионах. Похоже, это местная инициатива. Перспективы участия арендаторов в аукционах зависят от многих факторов. Если помещение удачно расположено для торговли, например, как у магазина ≪Дети≫, рядом со станцией метро, то крупная торговая сеть предсказуемо победит в торгах. Все ресурсы для этого у них есть. Но если у арендатора небольшая компания, он не сможет выдержать конкуренции с более сильными участниками и лишится помещения.