Оптимум для разных функций

В действующих МФК офисная составляющая варьируется от 7 до 70 %: «Невский плаза» (20 %), «Невский центр» (7 %), «Толстой  сквер» (67 %), «Атлантик сити», «Невская ратуша» (более 50 %). «Золотой формулы, позволяющей рассчитать оптимальное соотношение офисной, торговой, гостиничной  и иной функций, не существует. Важно  правильно развести людские потоки, чтобы постояльцы гостиницы или сотрудники бизнес–центра не страдали от шума  в торговом центре, а жильцам апартаментов не пришлось идти в них через бизнес– центр», — говорит директор по развитию  ASTERA Александр Веселов.

«Выбор функций для МФК и их объем  зависят от расположения участка, концепции и того, что может быть актуально в этой локации. Офисов в составе МФК  может быть и 90 %, и 5 %. В обоих случаях  это может эффективно работать», — считает управляющий директор сети бизнес– центров «Сенатор» Дмитрий Золин.

Как считает директор департамента консалтинга Colliers International в Петербурге Василий Довбня, лучше всего офисы сочетаются с гостиницами, хуже — с торговлей и развлечениями. Однако для торговых объектов на улицах, прилегающих  к МФК с офисами, соседство с бизнес–центром очень выгодно.

Арендные ставки на офисные площади в МФК не отличаются от ставок в самостоятельных проектах. Но есть часть  клиентов, для которых близость гостиницы к их офису принципиальна, так как им часто приходится принимать гостей. Один из наиболее ярких примеров — «Газпром», структуры которого арендовали сразу несколько бизнес–центров вблизи аэропорта Пулково — в «Аэропортсити». Половину площадей  этого МФК занимает гостиница Crowne Plaza. Конгрессно–выставочный туризм занимает  10 – 15 % всего туристического рынка Петербурга, поэтому для компаний, ориентированных на организацию и участие в конференциях, также важно наличие  отеля рядом с офисом.

По наблюдениям председателя совета директоров УК Satellit Development Владимира Скигина, в действующих МФК чаще всего  с офисами соседствуют гостиницы и торговые центры. «Говорить об оптимальном соотношении функций  можно тогда, когда каждая  из них полноценно существует независимо от других. Как правило, это предполагает, что она занимает  не менее 30 % от общей площади проекта», — говорит  Владимир Скригин.

Эксперты расходятся в оценке общего объема рынка МФК с офисной функцией. Так, по данным ASTERA, таких комплексов  в Петербурге 25 и еще пять  строятся. А Colliers насчитал 35 – 40 МФК, в которые входят бизнес–центры  классов А и В (15 % от общего количества бизнес–центров) и еще семь строящихся (15 % от общего количества БЦ, запланированных  к вводу до конца 2015 года). В строящихся МФК соседями офисов будут разные объекты: жилье («Риверсайд» от Setl Group), гостиницы и конгрессно–выставочные центры («ЭкспоФорум» от одноименной  компании), детский научный центр с планетарием («Лахта Центр» от «Газпрома»), магазины (SKY City, девелопер «Матрикс»).

Перспективными для застройки МФК с офисной составляющей Василий Довбня считает Московский пр., Петроград скую  сторону, а также Центральный, Адмиралтейский  и Василеостровский районы. «В будущем, думаю, девелоперы будут стремиться строить так называемые  «города в городе». Тогда  вся инфраструктура будет доступна людям в одном  месте. Они смогут жить и работать в одном микрорайоне», — отмечает он.

В центре города для подобных проектов подходит  так называемый «серый пояс» — территории вблизи Обводного канала, застроенные промышленными предприятиями. Часть этих  предприятий уже выведены из центра («Петмол»,  «Вагонмаш», «Мясмолмаш»). Но на их месте возводятся не МФК, а жилье,  так как это самый высокомаржинальный сегмент  недвижимости.