Складской анамнез: высокое давление

Eще в ноябре влияние кризиса на складскую недвижимость многие операторы характеризовали как оздоравливающее. Январь подвел отрезвляющий итог.

Имелось в виду и перепроизводство в последние пару лет логистических проектов: реализация всех без исключения превысила бы рыночный спрос. Говорили и о вымывании с рынка недобросовестной конкуренции мелких компаний-посредников. Полагали, что специфика рынка логистики такова, что ему и вовсе никакой кризис не страшен.
"Кризис скорректировал планы всех игроков рынка коммерческой недвижимости, в том числе складской,- говорит Валентин Туртиа, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International.- Инвестиционная активность сокращается, переносятся сроки ввода многих строящихся складских комплексов. Сокращается количество заявленных проектов и переносятся сроки ввода складских комплексов в эксплуатацию".
Недоедаем
Реалисты и в лучшие времена давали осторожные прогнозы развития событий, несмотря на то что рынок логистики остается востребованным даже в кризис: влюбые времена потребителю нужны продукты и товары первой необходимости, а их, в свою очередь, кто-то должен доставлять и где-то хранить. Но уже к февралю появились первые сигналы: население стало экономить. Пока полки в магазинах не пустеют, а значит, логооператоры без дела не сидят, но тем не менее на рынке складских услуг предпринимаются корректирующие шаги. Компании отказываются от заведомо убыточных направлений деятельности и непопулярных в кризис групп товаров.
По словам Ильи Рубинчика, руководителя отдела продаж ООО "Русмарин-Логистика", кризис коснулся всех, но, выявив наиболее подверженные рискам участки, можно повысить эффективность деятельности компании. "Можно говорить о том, что в целом сокращаются объемы импорта строительных и отделочных материалов, компьютерных компонентов. Поставки продуктов питания пока постоянны: на данный момент нельзя говорить о каком-либо серьезном снижении в этом сегменте. Экспорт тоже сокращается, как, впрочем, и у всех,- но он есть",- говорит Илья Рубинчик.
Петр Демченков, генеральный директор ГК "АЛИДИ," оператора в области импорта, логистики, дистрибуции и продвижения товаров повседневного спроса, также отмечает, что если в декабре его компания не наблюдала сокращения объемов грузообработки по логистическим контрактам в секторе FMCG (от англ. fast moving consumer goods- товары повседневного спроса.- Ред.), то по товарам длительного пользования сегодня наблюдается плавное снижение объема операций.
В целом, по отзывам логистических компаний, основные клиенты пока стараются сохранить объем грузов. Иные даже делают прогнозы роста, отталкиваясь от II квартала 2009г., но большинство игроков с прогнозами осторожничает.
Тотальная оптимизация
В складском секторе предложение явно превышает спрос, впрочем, как и в целом на рынке недвижимости- жилой и коммерческой.
"В прошлом году уровень вакансии составлял 25%. С введением в эксплуатацию новых складских комплексов класса А и В доля пустующих площадей увеличилась до 40%,- констатирует Валентин Туртиа.- На рынке доминирует Арендатор, арендодатели, соответственно, готовы существенно двигаться по условиям договоров. Многие компании, планировавшие арендовать площади в 2009г., сейчас не торопятся заключать договоры и находятся в ожидании снижения ставок аренды. Спрос на склады класса А падает и смещается к складам категории В, поскольку арендаторы стремятся оптимизировать затраты. По нашим расчетам, при сохранении тенденции снижения ставок аренды и темпов заполнения складских площадей недополученный доход девелоперов может составить около $3 млн в месяц- т.е. более половины от потенциального валового дохода в складском сегменте классов А и В".
Усугубление кризисной ситуации на конечных потребительских рынках приведет к снижению спроса на склады, увеличится число вакантных площадей, и получит развитие рынок субаренды.
Выявляется новая тенденция: готовые здания операторы стремятся адаптировать под потребности арендатора: монтируют дополнительное стеллажное и погрузо-разгрузочное оборудование, пандусы, меняют нарезку терминалов, где возникает пространство требуемой заказчиком площади.
Мировой поставщик автомобильных запчастей Magna арендовал 12 тыс. м2 на территории Ижорского завода: после реконструкции, с кран-балками и по ставке, почти соответствующей классу А. Кстати, пустующие заводские корпуса- перспективный ресурс, причем чаще все-таки по более выгодной цене, нежели у складских операторов.
"Спрос смещается в сторону объектов, построенных по принципу build-to-suit ("здание под себя"). Сегодня возможность строительства объектов на заказ на своих земельных участках или на участках заказчика предлагают компании "Евразия Логистик", ГК "Эспро", "КПД Карго" и другие",- отмечает Валентин Туртиа.
Арендаторы складов высоких классов сильнее всех пострадали в кризис. Многие из них уже начали искать, где дешевле.

Динамика
Прирост складских площадей классов A и B

Начиная с 2006 года рост объемов складских площадей высоких классов происходил за счет нового строительства.
В прошлом году объемы выросли почти втрое, но на треть- только в планах.
Теперь прогнозируется воплощение прошлогодней "виртуальности" в реальность.

География
Предложение складских площадей

Основное сосредоточение складских площадей- в Шушарах и Предпортовой.
Остальные зоны серьезно отстают от: доля предложения там составляет 4-9% от общего объема.
Предложение более трети складов размыто по территории Петербурга иего окрестностям.