Дворцов заманчивые своды

Санкт-Петербург. Девелоперы коммерческой недвижимости пока не проявляют к реконструкции и реставрации объектов культуры большого интереса. Причина - в несовершенстве законодательства.

В этом году в собственность города были переданы многие федеральные памятники. Судьба некоторых зданий, пониженных в статусе, уже заранее известна - их займут государственные учреждения. К примеру, во дворце Великого князя Алексея Александровича, который сейчас находится в процессе комплексной реставрации, разместится Дом музыки. И так далее. Однако начнется ли в Петербурге масштабная приватизация «дворцовой» недвижимости, пока неизвестно.

«Потенциально такие объекты могут быть интересны крупным сырьевым компаниям и девелоперам в сфере гостиничного бизнеса, - отмечает президент группы компаний «Интарсия» Виктор Смирнов. - Исторические здания в центре города идеальны для создания представительского офиса или апарт-отеля».

Интересный объект

Тем не менее процесс передачи памятников частным лицам тормозится по разным причинам. Приватизация зданий-памятников может быть интересна инвесторам только при возможности их дальнейшей реконструкции. Оценить инвестиционную привлекательность такого проекта достаточно сложно. Критерии оценки инвестиционной привлекательности, которые используются в сфере коммерческой недвижимости, здесь неприменимы. Существующие подходы по бизнес-планированию для офисных и торговых центров для таких зданий не действуют. Поэтому сегодня проекты вовлечения подобных объектов в коммерческий оборот можно пересчитать по пальцам.

Девелопер может столкнуться сразу с несколькими проблемами еще на этапе создания концепции для здания-памятника. И не только при оценке предстоящих затрат на реставрацию и приспособление.

Одна из проблем - несовершенство существующих законов. В отношении объектов культурного наследия они носят исключительно декларативный характер. В федеральном законодательстве, касающемся зданий-памятников, вообще нет такого понятия, как реконструкция. Вместо него практикуется «приспособление». И, хотя петербургские власти уже узаконили использование понятия «реконструкция», это вряд ли поможет инвесторам, когда дело касается памятников. Чтобы оценить целесообразность проекта, девелоперу необходимо понять, какую функцию может выполнять здание, учитывая наложенные на него ограничения.

Необходимо также просчитать затраты на реконструкцию и реставрацию, прогнозировать стоимость эксплуатации, прикинуть популярность у потенциальных клиентов. Только тогда появится ясность относительно будущей доходности объекта и рентабельности проекта.

Оптимальный вариант для инвестора - если требование сохранить неприкосновенность памятника распространяется только на фасады. Это открывает определенные возможности.