Есть ли будущее у коммерческой ипотеки?

Сегодня проблема покупки недвижимости встает перед большим количеством малых и средних предприятий. Невозможность изъять средства из бизнеса делают коммерческую ипотеку все более востребованной.

Но и здесь возникает немало сложностей. Во-первых, небольшое количество коммерческих банков предоставляет подобные кредиты (хватит пальцев одной руки, чтобы пересчитать омские банковские структуры, имеющие в своих портфелях такой продукт как коммерческая ипотека).

Во-вторых, трудности законодательного оформления кредита под залог самого приобретаемого объекта коммерческой недвижимости. Чтобы получить банковские средства, заемщик может заложить уже приобретенный объект с оформленным на него правом собственности: на данный момент российское законодательство разрешает оформлять закладную на объект недвижимости только после заключения договора купли-продажи. Кроме того, закон исключает возможность регистрации права собственности на коммерческие объекты при одновременной регистрации залога ипотеки.

Как считает заместитель начальника ОКБ Омского филиала ОАО Банк Москвы Надежда Иванова, потенциальных заемщиков, желающих приобрести недвижимость в собственность, в Омске довольно много. Но в нашем регионе сложилась практика приобретения коммерческой недвижимости в основном на физических лиц (физическому лицу проще взять кредит, нежели юридическому значительно меньше рисков для банка возникает при сделках с физическими лицами).

Как отмечает эксперт по ипотеке компании Открытый Мир Наталья Маламыжева, в Омске зарегистрированы лишь единичные случаи договоров по коммерческой ипотеке. Обусловлено это многими причинами кроме несовершенства законодательства это еще и достаточно короткий срок кредитования (в среднем до 7 лет) при высокой стоимости коммерческих объектов, и первый взнос не менее 30 % от общей стоимости. Ставки по коммерческой ипотеке выше, нежели по жилой, и варьируются от 12 % до 16 %.

Сама процедура заключения договора по коммерческой ипотеке, согласно законодательству, протекает в два этапа: вначале заключается договор купли-продажи и регистрация прав собственности покупателем, затем данный объект коммерческой недвижимости передается в залог банку, а продавцу перечисляются средства. Поэтому процедура занимает немало времени залог регистрируется в течение месяца. Кредиты для бизнеса востребованы больше, чем коммерческая ипотека, считает Наталья Маламыжева, и чаще ими пользуются юридические лица.

По другому варианту коммерческому кредитованию необходимо оставлять в залог жилье либо другую недвижимость, которая бы по общей стоимости перекрывала приобретаемый объект минимум на 20 %.

Многие клиенты пользуются кредитами для бизнеса как альтернативой коммерческой ипотеке. Получают кредиты на пополнение оборотных средств, а собственные средства выводят из оборота и направляют на приобретение недвижимости. К примеру, в Банке Москвы существует программа для юридических лиц на приобретение недвижимости под залог приобретаемого заемщиком объекта недвижимости. При этом кредитные средства (порядка 70 % от цены приобретения) направляются исключительно на формирование покрытия по аккредитиву. Раскрытие аккредитива происходит после регистрации права собственности на объект недвижимости к заемщику в органах юстиции. Срок кредитования до 3 лет, рассказывает Надежда Иванова.

Кроме того, для коммерческого кредита предприятию необходимо иметь стабильные доходы, немалый срок работы и прозрачную бухгалтерию. Ведь чтобы заключить договор коммерческого кредита, банку необходимо сделать оценку всего бизнеса заемщика оценить все его активы для определения платежеспособности. Оценивая бизнес перед выдачей кредита, банк рассчитывает прибыль предприятия, оценивает возможные риски. Этим занимаются специалисты, которых в Омске немного, комментирует Наталья Маламыжева, поэтому процесс выдачи коммерческого кредита довольно длительный, занимает порядка двух месяцев. К тому же выдают подобные кредиты, как правило, только те банки, которые имеют опыт подобного рода деятельности.

Еще одной альтернативой коммерческой ипотеке является лизинг недвижимости. Эта процедура четко прописана в законодательстве. Но, так же как и коммерческая ипотека, лизинг предполагает сроки до 7-10 лет. В этом случае лизингодатель выкупает объект недвижимости, который находится в его собственности до тех пор, пока лизингополучатель полностью не выплатит задолженность.

Специалисты считают возможным в будущем развитие коммерческой ипотеки. Но при условии усовершенствования законодательства в этой области внесении в закон Об ипотеке необходимых поправок.