Недвижимость: выводы по вводу

Несмотря на кризис, в первом полугодии 2009 года было введено 116 397 м2 офисной площади. Но построить мало. Главная сложность - заполнить ее.

Как правило, от начала реализации проекта до ввода его в эксплуатацию требуется 3-4 года. Так что проекты всех офисных комплексов, начавших работу в I полугодии 2009 года, стартовали на волне строительного бума прошлых лет. Выйдя на финишную прямую в период нарастания кризисных явлений, они оказались не в самом выгодном положении.

Группа риска
В предкризисные годы многие объекты имели договоры аренды на все площади уже к моменту открытия. Так, в 2007 году к началу эксплуатации были полностью заполнены арендаторами 40% новых офисных объектов. При этом средняя заполняемость составила около 77%.

В 2008 году доля на 100% заполненных бизнес-центров сократилась до 14%, хотя средний уровень заполняемости оставался еще достаточно высоким - 73%.

Сейчас доля арендованных площадей в объектах, открывшихся в первом полугодии текущего года, по разным оценкам, составляет 27-30%. О 100%-ном заполнении речь вообще не идет. Больнее всего кризис ударил по бизнес-центрам класса А.

Сложности обусловлены прежде всего тем, что многие компании предпочли максимально сократить представительские офисы и перевести основную деятельность в бэк-офисы, где стоимость аренды квадратного метра значительно ниже. Сложившаяся ситуация привела к тому, что стоимость аренды в новых бизнес-центрах класса А сравнялась со стоимостью уже действующих бизнес-центров класса В.

«Еще одной тенденцией становится отделка офиса за счет арендодателя. Если раньше офисы класса А и В+ преимущественно сдавали в состоянии shell-and-core (что, по сути, значит голые стены рабочего пространства), то сейчас арендатор крайне неохотно берет на себя дополнительные расходы», - отмечает директор по маркетингу компании «СТЭП» Дмитрий Карманов.

Время арендатора
Основная причина изменения ставок - желание удержать существующих арендаторов и/или привлечь новых. С начала года с необходимостью подобных мер столкнулось большинство собственников и управляющих бизнес-центров.

«Новые, недавно открывшиеся бизнес-центры зачастую были вынуждены демпинговать», - констатирует директор по маркетингу Becar Realty Group Наталия Черейская. «На данный момент среди бизнес-центров сохраняется серьезная конкуренция в борьбе за арендаторов, что обеспечивает продолжительное изменение предлагаемых ставок аренды», - дополняет коллегу руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко.

В среднем, по данным Becar Realty Group, в Петербурге на конец июня 2009 года ставки аренды в действующих бизнес-центрах находились в следующих диапазонах (с учетом НДС и коммунальных услуг): класс А - 1,2 тыс. - 2 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, класс В - 700 - 1,5 тыс. рублей, класс С - 450 - 1 тыс. рублей. Однако бывают и более ориентированные на арендатора ценовые предложения. Так, в бизнес-центре «Атлантик Сити» ценник начинается от 850 рублей за 1 м2 в месяц, бонусом идет предоставление парковки, в «Аэроплаза» - от 775 рублей в месяц. Оба бизнес-центра относятся к классу А.

Прогнозы ввода
В начале 2008 года ввод качественных офисных площадей на 2009 год прогнозировался на уровне 400 тыс. м2. Последствия финансового кризиса привели к значительному сокращению объемов ввода офисных площадей.

В целом в 2009 году можно прогнозировать ввод 24 бизнес-центров и многофункциональных комплексов (с офисной составляющей) общей площадью 260,1 тыс. м2. В первом полугодии было анонсировано достаточно много новых проектов офисных зданий. Среди наиболее заметных: бизнес-центр класса А компании Hochtief Development на территории швейного объединения «Маяк» на Московском пр., проект бизнес-центра «Ренессанс Форум» (30 тыс. м2) компании «Десна Девелопмент», заявленный к реализации уже на II квартал 2010 года, бизнес-парк в Янино на участке 13,6 га, заявленный компанией OMG Development, бизнес-центр ООО «Вымпел» на Кирочной ул. (5 тыс. м2), гостинично-офисный центр ООО «Вавилон» на Казанской ул. (4 635 м2) и несколько более мелких проектов.

«Для тех обстоятельств, которые сложились на рынке офисной недвижимости Петербурга (а именно превышение предложения над спросом и сложности с заполнением новых бизнес-центров), такой объем анонсированных проектов представляется более чем оптимистичным, - считает директор департамента брокерских услуг ASTERA St. Petersburg Людмила Рева. - Можно сразу предположить, что сроки реализации практически по всем перечисленным проектам будут переноситься».

Цифры
Планы девелоперов по открытию новых бизнес-центров
143 714 кв. м полезной офисной площади классов А, В+ и В заявлено к введению в эксплуатацию во II полугодии 2009 г. (данные агентства развития и исследований в недвижимости).