Крупные игроки остаются

Из-за проблем с привлечением финансирования и падения уровня спроса реализация большинства складских проектов была приостановлена.

Кризис внес значительные поправки в планы девелоперов по строительству складских комплексов.

От части проектов девелоперы отказались совсем, часть переориентировали в формат built-to-suit. В 2009 году на рынок выйдет не более 15% от заявленных к вводу до кризиса складских площадей высокого класса. В 2009 году ожидается ввод не более 200-250 тыс. м2.

Среди «отказников» оказались индустриальный парк «Марьино», девелопер которого «ВТБ - Девелопмент» остановил реализацию логистической составляющей в рамках проекта. Компания «Сана - Литер» отказалась от планов по строительству «Литер - Нева» в Петербурге из-за снижения спроса. Компания Hermitage Construction & Management Group переориентировала проект логистического комплекса в формат built-to-suit.

Уходят с рынка и «непрофильные» девелоперы: продают свои участки «М - Индустрия» и VVV Company в Уткиной Заводи, Trigon Capital в Тосно, White Days Investments в Янино.

«С рынка уходят в основном проекты новичков рынка складского девелопмента, которые не успели приступить к строительству», - говорит Венера Лаухина, руководитель направления складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St. Petersburg.

Весеннее обострение
С начала года из коммерческих объектов в эксплуатацию была введена только вторая очередь логопарка «Нева» площадью 45 тыс. м2 в промзоне Шушары (девелоперы - ГК «Авалон» и Raven Russia).

На подходе также несколько крупных проектов, среди которых «Кулон - Пулково» (29 тыс. м2, девелоперы - «Эспро Девелопмент» и Raven Russia), «Интертерминал - Предпортовый» на 30,9 тыс. м2 и третья очередь складского комплекса компании «Алерс» в промзоне Горелово (17 тыс. м2).
«Замораживать проекты, готовность которых составляет 70% и более, не имеет смысла, - считает Наталия Киреева, консультант департамента консалтинга и оценки компании Maris Properties in association with CBRE. - Как и не имеет смысла начинать строительство новых очередей и складских комплексов».

Открытый вопрос
Найдут ли даже близкие к открытию объекты своих арендаторов - вопрос открытый.
По опыту I квартала было заключено всего лишь две крупные сделки. Фармацевтический дистрибьютор компания «Катрен» арендовала 6,2 тыс. м2 в «МЛП - Уткина Заводь», кондитерская фабрика им. Н.К. Крупской - 6,3 тыс. м2 в «АКМ Лоджистикс». Уровень вакансий продолжает нарастать. По итогам I квартала 2009 года средний уровень вакантных площадей в складских комплексах класса A составляет около 28%, в комплексах класса B - 9%. Наиболее низкая заполняемость зафиксирована в комплексах, введенных во втором полугодии 2008 года: около 60% площадей в них остается незаполненными.

По словам Андрея Осипова, менеджера по логистике ООО «АКМ Лоджистикс», с одной стороны, планы по расширению фирмы и открытию склада у арендаторов сохраняются, с другой - гарантировать свои обязательства последующей аренды они в данный момент не могут.

Андрей Осипов говорит, что количество заявленных проектов может несколько снизиться. В скором времени, по его мнению, девелопмент и логистика начнут более тесное сотрудничество. Ставка будет делаться на крупные торговые сети и мировых производителей. Каждый девелопер в первую очередь постарается обзавестись постоянными клиентами - серьезными логистическими провайдерами, обслуживающими сетевые и мировые бренды и берущими на себя обязательства арендовать долю площадей на каждом вновь открываемом объекте.

Спрос меняется
По признанию самих экспертов, финансовый кризис поможет взять необходимый рынку тайм-аут, чтобы строить и выводить на рынок склады, действительно ориентированные на потребности арендаторов.

«Структура существующего предложения достаточно слабо соответствовала структуре спроса, - замечает Венера Лаухина. - Сетевые девелоперы начали клонировать формат склада класса А - большие комплексы с блоками от 5 тыс. м2. Однако типичный петербургский спрос формировался компаниями, которым необходимы площади менее 3 тыс. м2».

«Такое предложение на рынке практически отсутствовало, - соглашается Николай Вечер, директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге. - Стали возникать варианты, когда один арендатор брал блок в 20 тыс. м2, чтобы сразу же сдать его в субаренду с нарезкой поменьше».

Спрос на складскую недвижимость смещается в сторону блоков меньшей нарезки (1-3 тыс. м2) и уменьшения сроков аренды с 5-7 до 3 лет.