Условия диктуют арендаторы

Чуть больше года назад, в декабре 2013 года, аналитики рынка рапортовали, что, судя по объему инвестиций в коммерческую недвижимость, Россия вышла из кризиса. Игроки рынка подтверждали отчеты рублем и новыми проектами. Радость была недолгой.

«В России любой проект от замысла до реализации какой–нибудь кризис да застанет, так что это дело привычное», — говорил в конце прошлого года один крупный застройщик. Но девиз «плавали — знаем» сегодня так же актуален, как и «иду туда, не знаю куда», поэтому многие девелоперы предпочитают остановиться. В этом году объем ввода площадей коммерческой недвижимости значительно упадет, но объекты, прошедшие точку невозврата, все же будут открыты. Спад строительства торговых объектов был ожидаем, о перенасыщении этого рынка говорят уже пару лет. Но в конкурентном рынке офисов застройщики видели будущее: компании расширялись и искали новые места. Сегодня крупные девелоперы заявляют о приостановке строительства бизнес–центров, а за ними следом поступят так и компании поменьше. Хотя некоторые девелоперы сохраняют оптимизм и говорят, что планы не корректировали, снижение потребительской активности и повышение стоимости строительства явно потребуют этого.

Падение покупательского спроса бьет по существующим торговым центрам. Девелоперы пока надеются, что свободные площади не превысят обычной ротации, но планы по закрытию до 50 % магазинов, которые звучат от представителей непродовольственного ретейла (см. стр 19), не оставляют иллюзий. Чтобы удержать арендаторов, подавляющее число девелоперов осенью зафиксировали курс в валютных ставках аренды, то есть фактически перевели их в рубли. Цены на продукцию и оборот не поспевают за курсом валют, так что собственники идут навстречу арендаторам, ведь пустые витрины никому не на пользу. В тех случаях, когда ретейлеры зарабатывают много, как, например, в декабре, они доплачивают процент с оборота арендодателям. Ставки останутся рублевыми еще как минимум полгода, а значит, валютная рентабельность собственников сократится в 2 раза. О том, насколько падает рублевая, никто говорить не решается. Власти при этом не делают жизнь девелоперов лучше, увеличивая налог на имущество юрлиц. Главная опасность для закредитованных девелоперов, объекты которых окажутся слабее конкурентов, — не выплатить кредит и распрощаться с собственностью, которая перейдет банкам. При таком исходе, после того как все успокоится, какой–нибудь новый бывший «Макромир» превратится в новый «Форт групп». В прошлый раз для этого потребовалось 3 года.