Выход в область с высотной башней

Компания «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова вышла в правительство Ленобласти с предложением реализовать в Новодевяткино крупный проект: построить две башни по 300 м высотой, одна из которых будет жилой, а другая — офисной. Девелоперы согласны с тем, что коммерческой недвижимости в районе не хватает, а вот к идее офисных высоток относятся скептически. С другой стороны, кризис и спад на рынке — самое время, чтобы договариваться с властями о реализации таких проектов.

«Дальпитерстрой» планировал построить на участке 17 га 285 тыс. м2  жилья, однако после судебных препирательств с комитетом по архитектуре и градостроительству (КГА) Ленобласти проект планировки территории (ППТ) был отменен. Плотность застройки на этом участке может составить около 160 тыс. м2 . Для компании, которая строит в сегменте экономкласса, это нерентабельно. Аркадий Скоров рассказал «ДП», что сейчас разработаны два новых варианта застройки. Первый предполагает строительство на том же участке 210 тыс. м2 жилья и 50 тыс. м2  коммерческих и социальных объектов. Высота застройки составит 75 м. А второй вариант предполагает строительство двух 300–метровых башен площадью 150 тыс. м2  каждая. Одна будет жилая, вторая — офисная. И еще предусмотрено 50 тыс. м2  социальной инфраструктуры и паркингов. Оба проекта требуют согласования с областным правительством. «Мы обратились в КГА с идеей высотных башен и пока сопротивления не встретили», — сообщил он. Себестоимость создания небоскребов будет в 1,5 раза выше обычной из–за специфики высотных технологий и составит примерно 15 млрд. рублей. Срок строительства — 4–5 лет. В качестве подрядчика «Дальпитерстрой» рассматривает Arabtec Construction LLC, который участвует в строительстве «Лахта Центра».

Губернатор Александр Дрозденко подтвердил, что предложения от застройщика были. «Вопрос в том, готова ли компания обеспечить закупку пожарной техники для обеспечения безопасности в зданиях выше 50 м. Без этого строительство невозможно», — передал он через пресс–службу. Вице–губернатор Ленобласти по строительству Георгий Богачев говорит, что нужны изменения в генплан поселения и утверждение нового ППТ. «Пока я не вижу предпосылок для реализации этого проекта», — отметил он. Впрочем, в данном случае областные власти могут принять пол и т и чес кое решение: при рассмотрении бюджета на 2015 год прогнозировалось, что в условиях кризиса может притормозить жилищное строительство, которое стало драйвером экономического развития региона.

Пока застройщики говорят только о буме продаж, связанном с желанием покупателей сохранить средства в кризис. Но в будущем году в связи со снижением покупательной способности на фоне скачков курса валют ситуация может измениться. С другой стороны, многие девелоперы заявляли проекты коммерческой недвижимости на периферии до кризиса 2008 года, но в итоге офисный кластер появился только в районе аэропорта Пулково. В 2012–2013 годах об офисах на окраинах заговорили снова. «Арсенал — Недвижимость» Виктора Лаптева купила 32 га земли в Буграх. Виктор Лаптев рассказывал, что часть пойдет под офисные площади, остальное — под образовательные проекты и ретейл (200 тыс. м2 ). Московская компания «Айтакс» в 2013 году анонсировала в Буграх бизнес–парк «Парнас» на 47 га. Объем офисных площадей, по оценкам экспертов, мог составить 60 тыс. м2. Проект не приостановлен, несмотря на кризис, сообщили в компании.

По данным отдела маркетинга ГК «УНИСТО Петросталь», согласно заявленным проектам площадь нового строительства в Новодевяткино и Муриносоставит около 6 млн м2. На разных стадиях строительства находится около 1,4 млн м2  жилья — более 40 объектов. Среди застройщиков — NCC, ЦДС, «УНИСТО Петросталь», «Сэтл Сити» и другие. Если все проекты будут реализованы, то через 10– 15 лет там будут проживать около 200 тыс. человек. При этом транспортная ситуация в районе Мурино — Новодевяткино близка к коллапсу уже сейчас. Застройщики самостоятельно финансируют предпроектные работы по строительству развязки КАД в Мурино. В целом эксперты прогнозируют дефицит коммерческих площадей в районе. Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar, говорит, что все новые районы сталкиваются с такой проблемой, так как большинство людей предпочитают работать недалеко от дома. Правда, на этой территории нужны не 300–метровые башни, а понятные арендопригодные площади, говорит он.

Комментарий эксперта: Елена Беседина, гендиректор «О2 Недвижимость».

Необходимость в коммерческой недвижимости в этом районе есть, и вытекает она из темпов строительства и объема предложения жилой недвижимости. Магазины и торговые центры здесь будут востребованы и даже необходимы. Но они призваны обеспечивать нужды одного района, а поэтому удерживать низкую арендную ставку. Соответственно, вся экономика проекта будет заточена под это, и наиболее ликвидными станут центры средних и небольших площадей. Поселок Мурино, даже с учетом быстрых темпов развития и застраивания, вряд ли в обозримом будущем сможет претендовать на звание делового центра. Заполняемость высотных офисных зданий фактически в спальном районе вызывает обоснованные сомнения.