Самая дорогая аренда

Наиболее привлекательной с точки зрения арендаторов бизнес– центров и торговых операторов считается часть Невского проспекта от Дворцовой площади до площади Восстания. Здесь расположено несколько станций метро, наибольшая интенсивность пешеходных потоков, и именно на эту часть приходится наибольшее количество помещений торговли, общепита и сферы услуг. Также в этой части сосредоточено большинство торговых центров, расположенных на Невском проспекте: «Гостиный двор», «Гранд Палас», «Невский Атриум», «Пассаж», «Стокманн Невский центр», «Галерея».

Та часть проспекта, которую принято называть Старо–Невским, наименее престижная, особенно для сферы торговли. По оценкам экспертов компании Maris в ассоциации с CBRE, пешеходные потоки здесь сконцентрированы в основном около станции метро «Площадь Александра Невского», а арендные ставки значительно ниже. Поэтому среди арендаторов встречаются даже продуктовые магазины. Например, в 2013 году магазин «Дикси» арендовал помещение площадью 550 м2  на Невском пр., 113 (ранее здесь располагался бутик Mancini). А с 2011 года на Невском пр., 146, работает магазин «Полушка».

Среди арендаторов помещений на Невском проспекте наибольшую долю занимают магазины одежды и обуви, общепита, отделения банков, салоны сотовой связи, а также ювелирные магазины. Эксперты рынка отмечают, что по сравнению с предыдущими годами постепенно сокращается доля ювелирных магазинов и туристических агентств, а также магазинов одежды и обуви. Арендная ставка на торговые площади, говорят в Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, втрое выше, чем в среднем по городу, и колеблется от 7 до 12 тыс. рублей за 1 м2, а в отдельных объектах доходит до 16 тыс. рублей за 1 м2. По оценкам компании Maris, за прошлый год ставки незначительно увеличились — в среднем на 5–7 %.

«Дороже всего сдаются помещения на участке от наб. канала Грибоедова до пл. Восстания. Наиболее гуманные расценки ближе к площади Александра Невского. Продажи помещений на Невском проспекте единичны, собственники неохотно продают свои объекты недвижимости, приносящие доход», — поясняют в компании. Общий объем встроенных торговых помещений на Невском проспекте, по оценкам экспертов Maris, составляет около 100 тыс. м2 , из которых более 90 % находятся в частной собственности. Всего на Невском и Старо–Невском проспектах более 200 тыс. м2 арендопригодных торговых площадей. Основной спрос конечных потребителей формируется в основном за счет туристов, молодежи, офисных работников из многочисленных бизнес–центров, расположенных в Центральном районе города. При этом на протяжении последних лет арендные ставки в сегменте high street retail в Петербурге остаются на уровне самых дорогих улиц европейских городов.

Интересно, что в результате экономического кризиса к концу 2011 года магазины премиального ценового сегмента сменились представителями более демократичных брендов. В результате открытия в ноябре 2010 года двух ТРЦ — «Галерея» и «Стокманн Невский центр» на площади Восстания значимость Невского проспекта как главного торгового коридора города существенно снизилась. Эти центры смогли привлечь большое количество торговых марок, которые ранее не были представлены в Петербурге.

Для якорных арендаторов в ТК ставка аренды традиционно значительно меньше по сравнению с другими операторами. Арендатор может пойти на снижение ставки, если потенциальный арендатор — это известная компания–бренд, способная привлечь дополнительный поток клиентов. Вместе с тем если ТРК имеет свои уникальные характеристики и удачное расположение, то его владельцы могут и не пойти на такие уступки.

Средняя площадь арендуемых помещений в сегменте стрит–ретейла на Невском проспекте составляет от 100 до 200 м2 . В 2014 году доля вакантных площадей не превышает 3–5 %, хотя срок экспозиции свободных помещений снова увеличивается. По словам экспертов компании Maris, это связано с тем, что заявленные ставки аренды существенно превышают среднерыночные. Ротация арендаторов происходит регулярно, так как в обиходе в основном краткосрочные договоры аренды. Ретейлеры одежды и прочих потребительских товаров стремятся в крупные торговые центры и уступают площади заведениям общественного питания.

Несмотря на то что в Петербурге отсутствует центральный деловой район, где были бы сконцентрированы основные деловые центры, офисная недвижимость на Невском проспекте считается престижной и поэтому дорогой. Офисные помещения здесь предлагаются во многих зданиях, но классических со временных бизнес– центров относительно немного. По оценке Knight Frank Saint–Petersburg, на Невском проспекте расположено 10 качественных офисных центров суммарной арендопригодной площадью 42,3 тыс. м2 . А с учетом бизнес–центров, расположенных на прилегающих улицах, общая площадь составляет 103,9 тыс. м2, или 21 объект классов А и В.

Большинство объектов имеют высокую долю заполняемости — более 90 %. Достаточно большой выбор площадей есть в новом бизнес–центре класса А — «Пассаж / Итальянская, 17», а также в БЦ «Атриум», «Дом Зингера» и некоторых других.

Ставки аренды в офисных центрах на Невском проспекте, по данным Knight Frank Saint–Petersburg, находятся в диапазоне от 1300 до 2000 руб. / м2  в месяц. Всего по итогам III квартала 2014 года в рассматриваемой локации свободно около 13,9 тыс. м2  качественных офисных площадей. Как правило, офисные здания на главном проспекте города представляют собой реконструированные исторические здания. Например, бизнес–центр «Атриум» — это бывший дом церковнослужителей Казанского собора. Наиболее часто под офисные центры реконструируются доходные дома.

«Зачастую эти исторические сведения девелоперы офисных центров используют в маркетинговой политике продвижения объектов на рынке и привлечения арендаторов», — рассказали эксперты компании Maris. « Непосредственно на Невском проспекте офисные помещения весьма популярны, в особенности если они обладают парковкой (хотя бы в лимитированном количестве — для руководителей). Но, к сожалению, большинство офисных зданий на главной улице нашего города не могут похвастаться парковочными местами. Тем не менее при достаточно высоких ставках аренды уровень свободных площадей низкий, а пустуют только откровенно переоцененные помещения», — рассказала Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank Saint–Petersburg.