Арендная ставка растет во дворе

Арбитражный суд СПб и Ленобласти отказал ООО «Главстрой–СПб» в иске к КУГИ о признании незаконным одностороннего увеличения арендной платы за Апраксин двор со 181 тыс. до 480 тыс. рублей в месяц.

В марте 2013 года управление недвижимого имущества Центрального района Петербурга провело инвентаризацию земельного участка Апраксина двора и выявило признаки коммерческого использования арендуемой недвижимости под торговлю, автостоянку, размещение платежных терминалов и т. д. На этом основании комитет в июне 2013 года «с учетом коммерческого использования арендуемых площадей» увеличил размер аренд ной платы «Главстрою–СПб». Арендатор обжаловал увеличение арендных ставок в суде. «Арендная плата может быть изменена лишь в трех случаях: если изменилось законодательство, регулирующее размер аренд ной платы, если изменился вид деятельности арендатора или фактическое землепользование. Ни одного из указанных событий не было», — пояснили вчера в пресс–службе «Главстроя–СПб» позицию компании. Доводы арендатора суд не убедили, и он в иске отказал. Компания собирается подать апелляцию. Тем не менее в комитете по инвестициям Смольного не исключают продолжения сотрудничества с «Глав строем» по Апраксину двору. «Скоро мы объявим конкурс на разработку финансово–экономической модели реновации. «Главстрой» может наравне с другими компаниями участвовать в этом конкурсе», — сообщили в пресс– службе комитета.

Согласно договору аренды, который был заключен летом 2011 года со сроком до 2016 года, «Главстрой» получил в аренду от города участок 52,5 тыс. м2 и 12 корпусов Апраксина двора общей площадью 46,6 тыс. м2. Стоимость аренды всего комплекса была установлена в размере 181 тыс. рублей в месяц — с условием, что в период реконструкции инвестор не будет пытаться извлекать прибыль из объекта. Разница со ставками КУГИ в Центральном районе (около 700 рублей за 1 м2 торговых площадей) объяснялась тем, что компания обязалась вложить в реновацию двора более 30 млрд рублей.

В 2009 – 2010 годах КУГИ расторг все договоры с мелкими и средними арендаторами помещений и уличных торговых мест Апраксина двора. В 2011 году высвобожденное имущество было передано единому инвестору.

Но к февралю 2013 года реновация с мертвой точки не сдвинулась. Объективных причин называлось множество: от финансового кризиса до нежелания собственников и локальных инвесторов Апраксина расставаться со своими проектами в пользу стратегического инвестора. Но Смольный отказался продлевать сроки, после чего «Главстрой–СПб» инвестором быть де–юре перестал. Но зато остался (до 2016 года) крупнейшим арендатором Апраксина двора, контролирующим более 40 % его площадей за смехотворные 2,2 млн рублей в год. Формально компания не имеет субарендаторов на Апраксином дворе. Но де–факто это не является препятствием для процветающей на территории двора уличной торговли. По оценкам арендаторов, пожелавших сохранить инкогнито, в год уличные торговцы, работающие в Апраксином, тратят на оплату своих мест до 50 – 60 млн рублей. Учитывая то, что город — не единственный собственник недвижимости в Апраксином дворе, определить, кто аккумулирует эти средства, непросто. Трехкратное повышение арендных ставок для «Главстроя» может принести городскому бюджету символическую сумму в 4 млн рублей в год. Зато, отмечают юристы, оно фактически легализует право «Глав строя» на «изменение функционального использования земельного участка» под уличную торговлю.

«Инвестор заявляет, что вложил в этот проект около 1 млрд рублей, — комментирует ситуацию гендиректор ООО «Марис Пропертис» Борис Мошенский, — может быть, город таким образом дает возможность частично отбить неудачные инвестиции». Тем не менее «Главстрой» твердо намерен сохранить за собой первоначальную льготу.

Комментарий эксперта: Ирина Иванова, председатель совета директоров ООО «Первый корпус Апраксина двора».

Уличная торговля в Апраксином дворе идет полным ходом, и прекращалась она лишь на короткий промежуток времени в 2009 – 2010 годах, когда город разогнал своих арендаторов и только–только передал объекты «Главстрою». При этом, разумеется, торговцы кому–то платят за свои точки, и сумма, говорят, колеблется от 500 до 1000 рублей в день — в зависимости от проходимости места. Сколько и кому это приносит доход — вопрос риторический. Могу лишь сказать, что раньше, когда арендой занималось агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор», уличная торговля приносила около 2,5 млн рублей в месяц, а весь Апраксин — около 20 млн. Это не считая НДС, который, разумеется, исправно выплачивался.