Купить нельзя арендовать

Башкирия. Взять и разумно поделить всю недвижимость, которую бизнес арендует у муниципалитетов, предлагают предприниматели Башкортостана. На совместной конференции Башкирского регионального отделения ОПОРЫ РОССИИ и комитета Торгово-промышленной палаты РБ по предпринимательству деловое сообщество региона свои предложения к порядку приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого предпринимательства в республике представило в органы государственной власти.

С малой выгодой

Мнение предпринимателей весьма интересует руководство республики, потому что парламенту региона придется вскоре принять республиканский закон о "малой приватизации". Федеральный закон 159 требует определить два главных показателя - размер продаваемой собственности и срок выплаты предпринимателями стоимости имущества. Поиск компромисса между коммерческими и государственными интересами оставлен на усмотрение регионов. Федеральный законодатель заставляет местные парламенты торопиться. Если до марта региональные законы не будут приняты, то максимум, на что сможет рассчитывать малый и средний бизнес - это 500 "квадратов" с отсрочкой выплаты на пять лет.
Кроме того, до декабря все муниципальное имущество республики будет поделено на две части в интересах предпринимателей и государства. В один перечень войдет недвижимость, предназначенная для продажи бизнесу, в другой - передаваемая в региональный имущественный фонд, из которого местные власти будут вновь сдавать ее в аренду по льготным расценкам. Широкие возможности для выкупа арендуемой собственности только на первый взгляд действительно широки. Если региональная и муниципальная власть не пойдут навстречу предпринимателям, то для многих из них это может стать началом банкротства.
Бизнесменов устраивает "малая приватизация", которая позволила бы им в перспективе открыть не только торговлю товарами или услугами, но и небольшое производство. На таких условиях предприниматели готовы рискнуть стать собственниками. Деловое сообщество просит установить размер приобретаемой собственности в пределах не менее тысячи квадратных метров, а время оплаты увеличить до 20 лет. Предприниматели ссылаются на многократную разницу между нынешними ставками арендной платы и рыночной стоимостью имущества.
- Мы рассмотрим все предложения и учтем интересы государства в первую очередь, потому что сейчас доходы от аренды в муниципалитетах составляют почти треть всего бюджета, в Уфе - пятую часть казны. Мне рассрочка в 20 лет представляется чересчур большой, я сомневаюсь, что такой "горизонт" планирует какой-либо самый устойчивый бизнес, да и банков таких не знаю, - заявил зампред профильного комитета Госсобрания республики Дмитрий Купцов.
Косвенно его поддержали представители кредитных учреждений, участвовавших в конференции, на деньги которых рассчитывают при покупке помещений бизнесмены. Банкиры, конечно, приветствовали появление у предпринимателей собственной недвижимости, которую можно использовать в качестве залога. Однако самые "длинные" банковские продукты, предназначенные для малого бизнеса, сегодня не предлагаются на срок больше, чем три года.

Местный расчет

Без взаимовыгодного компромисса республиканским властям провести "малую приватизацию" будет очень непросто. В Башкортостане только в рамках реализации 131-го закона передали из региональной и федеральной собственности органам местного самоуправления имущества на 130 миллиардов рублей. И этот процесс не прекращается до сих пор, поэтому для муниципалитетов доходы от сдачи в аренду и продажи имущества предпринимателям становятся все весомее.
- Правительству республики поставлена задача к 2012 году удвоить долю малого и среднего предпринимательства в экономике региона. Вероятно, принятие "приватизационного" закона стимулирует рост малого бизнеса, - предположил в беседе с корреспондентом "БАШвеста" замминистра внешнеэкономических связей, торговли и предпринимательства РБ Максим Ульчев. - Тем более что тогда прекратятся жалобы в министерство на нарушение прав добросовестных арендаторов.
Другая часть предпринимателей стоит на более прагматичных позициях. Хотя им, конечно, тоже не хотелось бы переплачивать за те помещения, которые были реконструированы, оборудованы и приспособлены под бизнес за их счет. Выкупать недвижимость по полной рыночной стоимости в сжатые сроки - значит, оказаться на грани банкротства. На практике от технически правильной, но однобокой "малой приватизации" могут проиграть предприниматели малой руки.
- У меня парикмахерская, где работают несколько мастеров, за десять лет в ремонт и благоустройство "вбухано" немало денег, но вряд ли они будут приняты во внимание. Аналогичное помещение недавно было продано на торгах за 6,5 миллиона рублей. Если мне предъявить ту же цену, то каждый месяц из пяти лет рассрочки придется платить по сто тысяч - поверьте, в моем салоне на такую сумму никого не постричь, - разводит руками предприниматель из Белебея Олег Кузнецов.
Под этими словами готовы поставить подпись тысячи некрупных бизнесменов, которые вдобавок опасаются, что выкупить арендуемое помещение - полдела. Стоит государству выполнить давнее обещание и поднять ставки налога на имущество, как бизнес можно тут же закрывать. Вот если бы можно было выкупить ровно столько места в помещении, сколько позволит содержать бизнес рентабельным?
- Это невозможно, если размер недвижимости больше установленного размера, то разрешается только аренда, - утверждает замминистра земельных и имущественных отношений РБ Урал Мавлюкасов.

Цена предвзятости

Другая сторона медали, о которой законодатели как-то позабыли - это оценка недвижимости, которую предстоит выставить на торги.
- Ни одному бизнесмену нельзя поручить это дело, поскольку он является заинтересованной стороной. Получается, что независимой оценкой имущества должно заняться государство, а оно не предусмотрело этих затрат в будущем бюджете, - удивилась вице-спикер уфимского горсовета, председатель Союза предпринимателей Уфы Ольга Одинокова. Время рассрочки платежа за выкупаемое имущество она предлагает назначить не более десяти лет, что вполне приемлемо и для бизнеса, и для интересов собственника.
Для любого уровня власти цена вопроса приближающейся "малой приватизации" весьма высока. Достаточно сказать, что сегодня только в столице Башкортостана муниципалитет сдает в аренду малому и среднему бизнесу более 535 тысяч квадратных метров нежилых площадей, или более двух тысяч помещений. Спрос на данную категорию недвижимости намного превышает предложение. Главным образом потому, что арендная плата варьируется городскими властями в зависимости от места, где располагается имущество, от статуса арендатора, площади помещения и его технического состояния. Цена сдаваемого городом квадратного метра колеблется от 125 до 5000 рублей в год. В результате субарендаторам имущество достается уже по рыночной цене - примерно в десять раз дороже первоначальных ставок по аренде. И это стало весьма прибыльным занятием.
- Мы считаем, что передавать нежилой фонд в частные руки пока преждевременно, поскольку это одна из самых доходных статей городского бюджета. Только за пять последних месяцев аренда недвижимости принесла мегаполису 220 миллионов рублей, а за год ожидаем 652 миллиона, - рассказал о позиции мэрии "БАШвесту" начальник комитета по управлению муниципальной собственностью Уфы Рамил Дильмухаметов.
Однако даже несмотря на гигантский спрос на офисную недвижимость в Уфе желающих выкупить себе арендуемое помещение по рыночной цене будет не так уж и много. На проводимых изредка торгах цена одного квадратного метра поднимается до ста тысяч рублей. Снимать помещение выгоднее, чем владеть им. А в районных муниципальных образованиях предприниматели и вовсе готовы покинуть место аренды, чем сдаться перед ультиматумом муниципальной власти купить помещение по реальной цене.
Сегодня республиканские власти пошли навстречу предпринимателям в единственном вопросе. Правительство региона до вступления закона в силу рекомендовало муниципалитетам ввести мораторий на реализацию имущества, которое сейчас арендует малый и средний бизнес.