выбрать

рубрики

Источники

Авторы

Темы

теги

Бизнес

Налоги

Аренда

Банки

Власть

Офисная недостаточность

18.04.2008Бизнес (5669)
Ставки аренды на офисную недвижимость в крупных городах
растут как на дрожжах. И это уже не просто «неприятность», а нечто большее.
Столкнувшись с постоянным снижением рентабельности бизнеса, предприниматели
ищут пути минимизации затрат на квадратные метры. Ищут, но не всегда находят.

Ставки аренды на офисную недвижимость в крупных городах растут как на дрожжах. И это уже не просто «неприятность», а нечто большее. Столкнувшись с постоянным снижением рентабельности бизнеса, предприниматели ищут пути минимизации затрат на квадратные метры. Ищут, но не всегда находят.


35-40% составил рост ставок аренды офисной недвижимости в 2007 году в Москве


На днях позвонил старый знакомый и проинформировал: он уволился. Вынужденно. Хотя и добровольно. Оказалось, вполне типичная история. До недавнего времени он работал в приличной столичной компании и был вполне доволен жизнью. Однако в начале года акционеры решили вдруг сменить «прописку», раз­делив компанию на два офиса. Один, представительский, остался в центре. Второй, вспомогательный, переехал за границу Московской кольцевой ав­тодороги. Держать весь штат в офис­ном центре, где стоимость аренды метра площади в год зашкаливает за тысячу долларов, стало слишком на­кладно. Экономия была достигнута, однако часть персонала покинула компанию: ездить неудобно.


Ставки аренды на офисную недви­жимость в российских мегаполисах будто с цепи сорвались. Как отмечает региональный директор департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько, в 2007 году в Москве наблю­дался самый высокий начиная с 1999 года прирост средних базовых арендных ставок для офисных поме­щений классов А и В, составивший 35-40%. Не стоят на месте и регио­нальные рынки: ставки аренды на по­мещения класса А и В выросли на 20-30% по сравнению с 2006 годом.


Правда, директор департамента консалтинга «МИЭЛЬ — Коммерчес­кая недвижимость» Айдар Галеев призывает осторожно относиться к этим цифрам, поскольку рост аренд­ных ставок на 40% обусловлен ослаб­лением курса доллара, тогда как ре­альное подорожание составляет 60%. Но от этого не легче.


В 2008 году эксперты ожидают дальнейшего повышения арендных ставок в Москве «в пределах инфля­ции», а в регионах — в диапазоне от 10 до 40%. А значит, поиск вариантов снижения офисных издержек остает­ся актуальной задачей.


Дорогие сотрудники


Наступление нового века столица встретила не только салютом и на­родными гуляниями, но и бурным всплеском на рынке офисной недви­жимости. Именно тогда как грибы после дождя из земли полезли новые бизнес-центры класса А и В. Не от­ставали владельцы бывших НИИ и заводов, решительно взявшиеся за перепрофилирование помещений в менее пафосные комплексы класса С.


А через пять лет то же самое началось в регионах.


Значительная часть региональных компаний до сих пор стремится найти помещения «подешевле», а не «по­лучше». В большинстве «миллионников» вводятся в эксплуатацию оче­редные офисные центры. Такие про­екты все чаще реализуют столичные девелоперы, одновременно задавая новые ценовые ориентиры. Как след­ствие, паника (пока, впрочем, легкая) в связи с постоянным ростом ставок аренды ощущается уже почти во всех региональных центрах. Чем это может закончиться — легко увидеть на при­мере столицы.


Стоимость аренды коммерческих площадей в бизнес-центрах Москвы уже опережает реальные возможности арендаторов. По оценкам, в среднем на одного сотрудника столичной ком­пании сегодня приходится по четыре-пять квадратных метров офисной пло­щади, а в престижных бизнес-центрах класса А — шесть-семь метров. За одно «человеко-место» в офисных центрах класса А столичные компании платят сегодня 6 250 долларов в год, в помещениях класса В — 4 250 долла­ров. Впрочем, и это еще не достовер­ные цифры. Если принять во внимание площади общего пользования, то в среднем на человека будет приходить­ся уже около 10 квадратных метров. А это более 10 тысяч долларов за одного сотрудника, работающего в офисе класса А, и восемь с половиной ты­сяч — в классе В.


— Для крупных компаний, занима­ющих значительную долю на рынке, арендная ставка не играет принципи­альной роли, — справедливо отмеча­ет директор по развитию Prime City Properties Роман Чепцов. — Но малый и средний бизнес ощущает повыше­ние ставок куда более остро.


— Да, рост арендных ставок бьет по малому бизнесу, — подтверждает коммерческий директор NAI Владимир Журавлев. — Эти компании очень чувствительны к любым повы­шениям цен. Иногда это приводит к тому, что бизнес просто перестает быть прибыльным.


Что же, образ чудища нарисовав весьма подробно. Осталось понять, как с ним бороться.


На птичьих правах


Все-таки правы были те предпри­ниматели, которые лет пять-семь на­зад инвестировали в приобретение офисных помещений. Тогда подобные шаги выглядели чуть ли не расточи­тельством. Однако история быстро рассудила по-своему. Те, кто купил офисы, сумели застраховать себя от роста арендных ставок.


Может быть, еще не поздно сделать то же самое? Не факт. По крайней ме­ре для наименее защищенной части арендаторов приобретение площадей в бизнес-центрах по нынешним ценам (да и в условиях очевидного дефицита предложений о продаже) не выглядит разумным решением проблемы. Если в начале 2000-х офисное помещение в Москве можно было купить по цене в одну-две тысячи долларов за квад­ратный метр, то сейчас, по данным аналитиков Colliers, стоимость прода­жи офисов класса А колеблется от 7 до 12 тысяч за метр, а в классе В — от 5,5 до 8 тысяч. Изъять такие деньги из оборота небольшие компании чаще всего не в состоянии, а ипотека ком­мерческой недвижимости в России, как известно, буксует.


Но что еще хуже — постоянный рост ставок аренды делает предпри­нимателей все более зависимыми от прихотей арендодателей.


— В сложившейся рыночной ситу­ации арендодатели используют лю­бую возможность для повышения ста­вок, — говорит директор отдела офисной недвижимости компании DTZ Елена Колесникова, — Часто — исходя из субъективных, совершенно оппортунистических представлений о рынке. В таких случаях несогласным с подобной практикой арендаторам ос­тается искать правды в суде, оспари­вая правомерность действий арендо­дателя. В конце концов, все положе­ния об изменении ставок должны быть прописаны в договоре.


Впрочем, все понимают, чем за­кончится попытка надавить на арен­додателя в суде. К тому же даже са­мый правильный, дотошно составленный договор аренды не спасет арендаторов.


— Продолжающийся рост ставок аренды и цен на продающиеся офисы повышает издержки компаний-арен­даторов, — говорит аналитик компании Russian Research Group Андрей Двой­ных. — А это, в свою очередь, обычно приводит к увеличению стоимости то­варов или услуг. Если же повышать цену на выпускаемый предприятием товар или услугу не позволяет конку­ренция, остается только сокращать из­держки. Например, за счет переезда в другой, более дешевый офис.


В Москве и Петербурге смена «прописки» небольшими фирмами давно приобрела массовый характер. Как правило, переезд осуществляется в удаленные от центра здания или в объекты менее высокого класса. «Де­централизация столичного рынка ста­нет одним из основных лейтмотивов 2008 года, — уверена президент ИГ SESEGAG Ирина Жарова-Райт. — Центры деловой активности будут формироваться в районах деловых центров «Москва-Сити», Nagatino iland в Нагатинской пойме, в зоне Бе­лорусского и Павелецкого вокзалов. А в пределах МКАД продолжится стро­ительство бизнес-парков, которые станут альтернативой офисам в цент­ре. Схожая ситуация будет склады­ваться и в Санкт-Петербурге».


Разумеется, офисы на окраине подходят далеко не всем. Зато компа­нии, решившиеся на этот шаг, су­щественно экономят. «В Москве ба­зовые ставки аренды на окраинах и за МКАД для класса А обычно вдвое ни­же, чем в центре, — объясняет на­чальник отдела исследований компа­НИИ Jones Lang LaSalle Владимир Пантюшин. — Согласитесь, есть раз­ница между 500-550 долларами за квадратный метр в год — и 900-1 200!»


На окраинах Москвы и за преде­лами Кольцевой дороги действитель­но ведется массовое строительство бизнес-парков, по качеству ничуть не уступающих офисным помещениям в центре столицы. Однако в регионах, за исключением разве что Петербурга, доступные по цене бизнес-парки почти не строят.


Директор департамента консал­тинга Becar Commercial Property Ро­ман Соков уверен, что появление ка­чественных офисных объектов на окраинах столицы сопровождается ростом спроса на них. Однако многие компании лишены возможности от­правиться в вынужденную ссылку целиком: приходится искать пред­ставительский офис в центре, а на окраину отправлять бэк-офис — колл-центры, отдел ИТ, бухгалтеров и прочих функциональных специа­листов, в чьи обязанности не входит постоянное общение с клиентами, для которых местоположение офиса играет определяющую роль.


Такое разделение позволяет «со­хранить лицо», одновременно снизив арендное бремя. И все-таки чудес не бывает. Возможно, придется прими­риться с увольнением части сотруд­ников. Да и управление децентрали­зованной компанией требует опреде­ленных усилий.


— Погоня за экономией на офис­ном пространстве может вылиться в текучку кадров и переформирование штата, — рассуждает Владимир Жу­равлев. — Однако даже крупные кор­порации активно переводят свои бэк-офисы в бизнес-центры на окраине Москвы и в ближайшем Подмосковье. А некоторые компании смело переез­жают из центра в полном составе — вместе с представительским отделом. О сумасшедшей стоимости аренды в столице знают все, так что почти ник­то не считает такой вариант «непре­стижным».


Другой, более консервативный способ сэкономить на аренде — при­менение технологии open space. В условиях свободной планировки ра­бочие места размещаются на значи­тельной площади. Никаких коридоров и кабинетов — этих рассадников тум­бочек, шкафчиков, чайных столиков и макулатуры, занимающих место и ежегодно сжирающих десятки, а по­рой и сотни тысяч долларов!


По оценкам Владимира Журавле­ва, ореп зрасе помогает экономить не менее 20% площадей, а руководитель департамента консалтинга компании В1 Blackwood Ольга Широкова указыва­ет, что использование свободной планировки с низким коридорным ко­эффициентом дает возможность сни­зить общие затраты на аренду вределах 3-5%. Но и этот метод вряд ли можно считать универсальным. Как минимум open space подходит далеко не всем компаниям. «Повышенный шумовой фон и отсутствие конфиденциальности не позволяет использовать такую организацию пространства для работы юристов и бухгалтеров, а ткже тех специалистов, которые должны концентрироваться на точной и ответственной работе», - разводит руками Журавлев.


Еще один метод снижения офисных затрат связан с использованием технологий  телекомпьютинга – удаленной работы специалистов на дому. Но в России такой вариант работы пока не слишком популярен. «Для некоторых компаний перевод части сотрудников за пределы офиса вполне возможен, - признает Роман Чепцов. – Однако такие работники должны быть не слишком тесно связаны с процессом работы».


Что значит «не слишком тесно»? Елена Колесникова (DTZ) поясняет: «Необходимость живого общения между сотрудниками и департаментами, а также слабые телекоммуникационные возможности в живом секторе делают вопрос работы на дому довольно сложным. Чаще мы видим такую организацию бизнеса у небольших компаний». А Ирина Жарова-Райт уверена, что перевод части сотрудников на работу за пределы офиса и вовсе лишен целесообразности: владелец компании будет не в состоянии контролировать процесс, что незамедлительно скажется на результатах. Вот почему на домашний режим Жарова-Райт рекомендует переводить разве что специалистов творческих специальностей, программистов и «креативщиков».


Здесь, однако, можно поспорить. Широкополосная связь в последние годы драматически подешевела, так что в подавляющем большинстве городских квартир не трудно обеспечить постоянный доступ в Интернет. Что же касается организации труда удаленных работников, то эффективность любого сотрудника оценивается по фактическим результатам. К тому же на рынке ИТ доступны средства организации групповой работы, использование которых стирает грань между присутствием сотрудников дома за компьютером и в офисе.


Еще один путь сокращения затрат на аренду офиса – вахтовый метод работы, когда одно и то же место делится между несколькими сотрудниками, работающими по заранее утвержденному графику. Такой вариант хорош как для компаний, сотрудники которых часто бывают в командировках, так и для тех предприятий, где типовые деловые процессы могут быть организованы «в противофазе».


Без вариантов


Рост арендных ставок на офисную недвижимость в крупнейших городах страны даже самые сдержанные аналитики все чаще именуют «безумным». Однако в ближайшие годы падения спроса на помещения в престижных бизнес-центрах класса А не ожидается. Не лучше обстоят дела и в более демократичных комплексах. Да, часть компаний найдет варианты подешевле. Но их место тут же займут другие арендаторы – те, кого назначаемые владельцами помещений цены устраивают. «Все равно останутся арендаторы, которым просто необходимо находиться в центре города, - подтверждает Елена Колесникова. – Юристы, консультанты, финансовые и банковские структуры не поедут на периферию. Вот на них-то в первую очередь и рассчитаны новые дорогие проекты в Москве». Как, впрочем, в Санкт-Петербурге и других «миллионииках».


Стоит ли искать пути экономии? Разумеется. Некоторые из них «Бизнес-журнал» подробно обсуждает в этой теме номера. Главное – выбрать тот вариант, который приведет к наименьшим негативным последствиям для компании. Ведь, сэкономив на офисе, можно потерять куда больше.


Спрос на различные офисные помещения в Москве в процентах составляет: 34% - до 200 кв.м, 31% - 200-500 кв.м., 19% более 1 000 кв.м, 16% - 500-1 000 кв.м.


 


Антон Белых