Петербург уходит под землю: трудности рынка подземного строительства

Отсутствие в центре Санкт-Петербурга свободного места для застройки
все чаще заставляет девелоперов рассматривать возможность освоения
подземного пространства города. Еще совсем недавно слабые грунты
Северной столицы, опасность разрушения памятников архитектуры и
неоднозначное отношение властей и жителей города к проектам подземного
строительства перечеркивали самые смелые планы инвесторов.

Однако
сегодня в городе заявлены сразу несколько проектов подземных
сооружений: многоуровневые паркинги на территории Конюшенной и
Греческой площадей, многофункциональный комплекс под площадью
Восстания, Орловский тоннель, а также торговый центр на Комендантской
площади. По словам представителей комитета по градостроительству и
архитектуре правительства Петербурга, в профильных институтах сегодня
изучается возможность возведения подземных сооружений еще по 30
городским адресам.

"Подземное строительство в России только
начинает развиваться, - комментирует ситуацию руководитель отдела
консалтинга Astera St.Petersburg Евгения Васильева. - Лидером в
освоении подземного пространства является Москва. Это связано как с
общими архитектурными особенностями, так и с инвестиционными
возможностями города".

"В Петербурге подземные объекты начнут
появляться, прежде всего, в тех зонах, где существуют мощные пешеходные
и транспортные потоки и присутствует жесткий дефицит земли, – в
историческом центре города", - полагает специалист. По ее мнению, за
пределами центра подземное строительство может оказаться убыточным.

"Как
показывает практика, подземные объекты наиболее рентабельны в тех
случаях, когда они входят в комплекс обычных наземных зданий, -
продолжает Е.Васильева. - Например, подземные паркинги в
бизнес-центрах. Быстрее всего подземные сооружения окупаются, когда в
них "мелкой нарезкой" размещаются ритейлеры. Яркий пример – ТК "Охотный
ряд" в Москве".

С этой точки зрения проект подземного торгового
комплекса под площадью Восстания является одним из наиболее
перспективных среди заявленных в Петербурге. Кроме того, в этом месте
сконцентрированы огромные транспортные и пешеходные потоки, что также
является несомненным плюсом проекта. Однако, как заметила Е.Васильева,
"его успех зависит от того, насколько подземный комплекс гармонично
впишется в общую ритейловую инфраструктуру Невского проспекта".

В
свою очередь, заместитель руководителя департамента оценки и
консалтинга Colliers International Всеволод Щербаков считает, что
подземное строительство, прежде всего, призвано решить в Петербурге
транспортную проблему путем создания парковочных мест в центре города.
Однако, признает эксперт, привлечь в подобные проекты инвесторов будет
достаточно сложно: в чистом виде паркинги менее доходны, чем
традиционные объекты коммерческой недвижимости – торговые и
бизнес-центры. Именно поэтому с точки зрения окупаемости целесообразно
совмещать в подземном объекте несколько функций.

Формат, площадь
и расположение многофункциональных объектов могут разниться, но
девелопер должен соблюдать основной принцип таких сооружений:
комплементарность функций. Кроме того, многофункциональные объекты
требуют дополнительной технической проработки. Например, следует
учитывать, что, как правило, каждая из функций требует отдельной
входной группы.

"Во всем мире подземные торговые центры
занимают особое место на рынке недвижимости и в экономике мегаполиса в
целом, - рассказывает руководитель отдела маркетинговых исследований
компании Praktis CB Роман Уревич. – Например, в Хельсинки по соседству
с центральным железнодорожным вокзалом, куда прибывают поезда из Москвы
и Санкт-Петербурга, расположены подземные торговые пассажи".

Целый
ряд подземных торговых центров создан в японском городе Осака, который
занимает первое место в Восточной Азии по объему подземных торговых
площадей. "Концепция подземного города напоминает лабиринт, - говорит о
японских проектах Р.Уревич. - Подземные переходы, магазины в подвальных
этажах универмагов и офисных зданий и новые торговые центры образуют
сложную сеть подземных улиц". "Аналогичная концепция реализована в
лондонском деловом районе Canary Warth, где многие здания соединяются
подземными галереями, занятыми торговлей", - отмечает эксперт.

Стоит
также отметить, что, где бы ни находился торговый центр, чтобы достичь
коммерческого успеха, он должен отвечать по формату торговли
характеристикам локального окружения и соответствовать уровню зрелости
местного рынка ритейла. Поскольку капитальные вложения в подземный
торговый комплекс значительно выше, а перепрофилировать его
затруднительно, требуется, чтобы его концепция была просчитана с учетом
развития рыка – на годы вперед.

По оценкам компании Praktis CB,
возведение одного подземного уровня обходится в среднем на 10-12%
дороже одного наземного. Углубление на два этажа ведет к удорожанию
себестоимости строительных работ в среднем на 25%, на три этажа – на
40-45%. По оценкам специалистов Colliers International, стоимость
строительства наземного паркинга составляет 100-150 долл. за 1 кв. м
(многоярусного – 450-500 долл. за 1 кв. м), в то время как создание
подземного паркинга обходится в 1,5-1,8 тыс. долл. за квадратный метр.

Несмотря
на низкую рентабельность подземных паркингов, компания
"ПаркингИнвестЦентр" уже приступила к реализации проектов
многоуровневых подземных стоянок на Конюшенной и Греческой площадях в
центре Петербурга. Парковочные места планируется сдавать в аренду на
длительный срок.

Генеральный директор компании "Адитум" Данат
Булавко, инвестировавший уже 3 млн долл. в проект многофункционального
комплекса под площадью Восстания, считает, что окупаемость подобных
проектов может затянуться на долгие годы. "Стоимость места в таком
паркинге будет составлять порядка 200 тыс. долл.", - подсчитал он.