Право на труд и на выкуп

В июле случилось то, о чем мечтали предприниматели - арендаторы государственного и муниципального имущества, - наконец принят и одобрен всеми, кому положено, федеральный закон №159-ФЗ. Тот самый Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, благодаря которому малый бизнес может избежать неравной борьбы на аукционах за свои кровные квадратные метры. И даже наоборот - получает право выкупать свои магазины, парикмахерские и т.д. на льготных условиях.

Для достижения этого счастья в Хабаровском крае осталось сделать всего один шаг - принять силами Законодательной думы нормативный акт, определяющий ключевые параметры льготного выкупа. Во-первых, это - максимальная площадь помещений, подпадающих под ФЗ-159. Во-вторых - максимальный период возможной рассрочки платежа при выкупе. Есть, впрочем, и в-третьих

Добросовестность в законе
На самом деле многие хабаровские предприниматели до сих пор сомневаются - дадут ли им возможность действительно выкупить свои помещения. И сомневаются не напрасно. Ведь один из ключевых вопросов здесь - соблюдение такого принципиального условия для выкупа, оговоренного в законе, как добросовестность арендатора. Она предполагает прежде всего своевременное внесение арендной платы. И вот тут начинаются тонкости. А если предприниматель за три года один раз просрочил платеж на два дня - он добросовестный? А если два раза - на три?
В этой ситуации предприниматели ожидают от власти четко сформулированного критерия собственной добросовестности. Но у муниципалов его нет. И устанавливать правила игры в данном вопросе они не могут.
- Мы бы тоже хотели знать, как трактовать это понятие, - говорит Валерий Лебеда, директор департамента муниципальной собственности Хабаровска. - В законе четкого разъяснения нет. А в наших договорах с арендаторами есть два критерия. Первый - после первого же дня просрочки платежа начисляются пени и штрафы. Второй - двухмесячная текущая задолженность является причиной расторжения арендного договора. При этом ФЗ-159 не дает муниципалитетам полномочий самим выбирать критерий. И нам бы очень хотелось, чтобы этот вопрос был четко и недвусмысленно решен в краевом подзаконном акте. В ином случае придется ждать разъяснений из Москвы или смотреть на арбитражную практику, желательно в других регионах РФ. Если же будет выбран крайний вариант и трактовать добросовестность придется по принципу ни одного дня просрочки, боюсь, тогда в Хабаровске право на выкуп своего помещения смогут получить лишь два-три предпринимателя.
На самом деле решение этой проблемы для реализации ФЗ-159 в Хабаровском крае является ключевым фактором, ибо подобная ситуация с добросовестностью характерна для подавляющей части малого и среднего бизнеса. Поэтому прежде всего наши общественные предпринимательские организации должны активно лоббировать свой подзаконный акт в краевой думе.

Цена вопроса
Сколько придется заплатить арендатору, чтобы стать собственником своего помещения? Вот тут закон четко поясняет: по рыночной стоимости, установленной независимой оценкой. В Хабаровске, например, в зависимости от местоположения и состояния помещения квадрат может стоить и 20, и 50-60 тысяч рублей. При этом выбор оценщика, сама процедура оценки не менее четко прописаны в других законах. Скажут независимые специалисты - 50 миллионов, значит, 50 миллионов, и с этим не поспоришь.
Возможно, многие предприниматели, узнав, сколько стоит их бизнес-площадь, тут же и забудут о своем праве выкупа. Потому что престижная недвижимость очень дорога. А непрестижную покупать - желающих мало.
Тем не менее закон дает в этом вопросе предпринимателю две хорошие преференции. Во-первых, прямой выкуп - все-таки не аукцион. Оценочная стоимость гостиницы Заря в Хабаровске, напомним, составляла 90 миллионов, а торги достигли отметки в 215 миллионов рублей. Согласитесь, большая разница.
Во-вторых, закон оговаривает право арендатора выкупить свое помещение в рассрочку. Ежели она составит лет 10-20, то даже самый бедный предприниматель потянется покупать. Но тут закавыка - временные параметры рассрочки Федерация опять же доверила устанавливать региональным законодателям. Как они решат - вопрос не простой. Ведь если сейчас арендные платежи активно пополняют бюджеты, то после выкупа их, естественно, не будет.

Плюс-минус 200
Сегодня департамент муниципальной собственности Хабаровска уже принимает заявки на выкуп помещений от всех своих арендаторов без исключения.
- Дальнейшая их перспектива будет зависеть от тех решений, которые примут законодатели края в части предельной нормы площади выкупа, параметров добросовестности и максимального периода рассрочки платежа, - говорит Валерий Лебеда. - В зависимости от этих условий и от финансовой возможности каждого конкретного арендатора (коммерческую цену никто, повторяю, не отменит) и будет сформирована окончательная выборка по выкупу помещений. Пока, по нашим данным, в городе Хабаровске будет около двухсот возможных претендентов на приобретение арендуемого имущества
- Из каких расчетов получается такая цифра?
- Это очень предварительный анализ. Мы сделали его, исходя из того, что наибольший спрос будет на выкуп помещений до 200 квадратных метров. Кроме того, за этими пределами работает уже не такой уж и малый бизнес, очень часто начинается субаренда. С другой стороны, мы взяли выборку тех предпринимателей, кто не выходил за три года аренды за пределы двухмесячной задолженности по текущим платежам. В результате получили цифру - порядка 200 предпринимателей. Среди них и те, кто арендует помещения непосредственно у муниципалитета, и те, чьи помещения находятся в собственности муниципального ОАО Центр инновационных технологий. Хотя юридически помещения ЦИТа никаким боком не подпадают под действие 159-го ФЗ. Но решения об их продаже на тех или иных условиях может принимать городская дума.
На реализацию 159-го закона отведено полтора года. Есть время для принятия решения, максимально устраивающего всех. Но для этого предпринимателям, видимо, тоже нужно более активно, чем до сих пор, включаться в процесс.