Кластеры тянутся к жилым массивам

На начало 2014 года суммарная арендуемая площадь качественных офисных площадей превысила 2 млн м2. В денежном выражении объем рынка нового офисного строительства за текущий год (при условии заполнения всех вакансий) составит 70 – 75 млн рублей. В минувшем году было введено в эксплуатацию 247 тыс. м2 качественных офисов, а предложение выросло на 15 %. Самое существенное прибавление произошло в деловой зоне (кластере) «Московский проспект»: максимальный прирост нового предложения составил здесь 40 %.

Это неудивительно. «Данная деловая зона относится к достаточно новым кластерам, формировавшимся в последние годы, — говорит Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт–Петербурге. — Сюда же можно отнести «Северо–Запад (Приморский район)» и «Южный» — офисные кластеры, где в настоящее время сосредоточена большая часть нового строительства».

За прошедший год в ближайшем приближении к Московскому пр. было введено в эксплуатацию пять качественных офисных центров, причем один очень крупный: небоскреб Leader Tower класса А на Ленинском пр. с арендопригодной площадью 38 тыс. м2.

«В перспективе офисный кластер в районе Московского пр., в частности зона у площади Конституции, продолжит пополняться новыми площадями», — рассказывает Алексей Ермилов, генеральный директор компании «Фабрика мысли». Как отмечает Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg, самым популярным деловым районом за истекший год оказался именно «Московский проспект»: за год здесь было сдано в аренду порядка 50 % всех реализованных качественных офисных площадей. «Популярность данной территории объяснима, — утверждает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». — Ее отличает транспортная доступность, близость к аэропорту, наличие большого числа станций метро и многочисленной инфраструктуры, необходимой арендаторам. Например, близость аэропорта Пулково и в то же время нахождение в обжитом популярном районе Петербурга сыграли ключевую роль при выборе офисов нашими клиентами из регионов. В середине прошлого года был проведен ряд сделок с компаниями из столицы, сейчас же покупателями стали организации из северных регионов нашей страны».

По данным Colliers International в Петербурге, средняя арендная ставка здесь находится на уровне 900 рублей за 1 м2 в месяц. В этой зоне в настоящее время один из самых высоких уровней вакансий в городе — 40 тыс. м2. Однако, учитывая скорость поглощения в деловой зоне, это ненадолго: многие офисные центры здесь были введены в эксплуатацию в конце 2013 года. Поэтому за столь короткий промежуток времени арендаторы не успели заполнить пустующие площади.

Еще одна деловая зона, где сосредоточена большая часть городского предложения и существенный объем спроса, — это центральная часть города (кластер «Центр 2»). Предложение здесь находится на уровне 340 тыс. м2, вакансии — порядка 60 тыс. м2. Здесь сосредоточено порядка 13 % от всего качественного офисного городского предложения. Тут в 2013 году было введено в эксплуатацию большое число новых офисных площадей.

Большинство новых объектов — это класс А, дорогие офисы, которые не так быстро находят арендаторов. Поэтому результат по заполняемости на конец года невелик. Средняя ставка здесь, данным Colliers International в Санкт–Петербурге, составляет порядка 1300 рублей за 1 м2 в месяц. По информации Knight Frank St. Petersburg, за минувший год 72 % нового предложения пришлось именно на класс А. Таким образом, офисные центры высокого класса в Центральном районе будут соревноваться за арендаторов не только внутри деловой зоны, но и с другими бизнес–центрами этого сегмента в других районах. «В 2014 году ожидается переезд ряда крупных компаний, которые, пользуясь благоприятной для арендаторов ситуацией, смогут перенести свои офисы в более комфортные и качественные здания», — резюмирует Марина Пузанова.

Участники рынка отмечают, что в будущем активное развитие офисных зон сохранится на юге города — в Южной зоне и зоне Московского пр. — на их долю приходится около 35 % всего строящегося объема офисных площадей. Также ожидается выход новых бизнес–центров на берегах Невы и в Петроградской зоне. Наименее активны сейчас Васильевский остров и Адмиралтейский район города.

По словам Евгения Городчука, заместителя генерального директора компании «Аркон», самыми популярными зонами среди арендаторов в классе С являются Московский, Приморский и Невский районы. Именно здесь активно идет строительство жилья. А представители малого и среднего бизнеса предпочитают размещать офис поближе к месту жительства. Район вокруг Московского пр. традиционно самый дорогой — ставки в классе С достигают даже 1000 рублей за 1 м2 в месяц. При этом объем предложения здесь самый большой — именно в этом районе ранее располагалось множество НИИ, которые впоследствии стали бизнес–центрами. При этом кластеры в этом классе не развиваются: новые предложения почти не появляются, а многие арендаторы переезжают в новые офисы классом выше.