Совмещение разнообразных функций

Тем более что чаще всего на таких участках согласно Правилам землепользования и застройки только одна из функций является основной, а другая — условно разрешенной, что не позволяет заполнить одной из них все 100 % проекта. То есть частично проекты многофункциональных комплексов — это мера для застройщика вынужденная.

Снизить риски

Тем не менее в такой форме проекта есть и определенные бонусы для девелопера, они состоят в возможности распределить вводимый объем площадей на несколько рынков и снизить риски реализации и темпы поглощения объекта.

По словам Сергея Акулова, директора департамента маркетинга и продаж УК «Сенатор», важное преимущество многофункциональных проектов для девелоперов — наибольшая эффективность 1 м2 земельного участка, на котором строится объект. Но он отмечает, что в России такие комплексы плохо продуманы с точки зрения логистики людских потоков. Связано это с небольшим опытом проектирования таких сложных объектов. В результате получается, что концепция объекта хорошая, а реализация плохая. Денис Гусак, руководитель департамента продаж «НДВ», уверен, что редко можно совместить разные форматы, чтобы хотя бы один из них при этом не пострадал. Ведь расположение жилья в непосредственной близости от больших офисных и торговых помещений автоматически делает его менее комфортным: появляются общий двор, транспорт, шум, суета.

Высокие затраты

Качественный многофункциональный комплекс требует гораздо большего внимания к концепции, к тому, в каком порядке он будет реализовываться и как именно нужно запроектировать разные функции, чтобы в случае необходимости изолировать потоки людей, использующих разные функции, или, наоборот, объединить их. Николай Казанский, гене-ральный директор «Colliers International Санкт–Петербург», считает, что обслуживание комплекса требует повышенных затрат, поскольку им управляют сразу несколько структур: гостиничный оператор, администрация торгового или бизнес–центра, ТСЖ.

По данным Jones Lang LaSalle, в городе действует порядка 10 классических многофункциональных комплексов и ведется строительство еще нескольких. В существующих проектах без жилья, как правило, совмещаются офисная, гостиничная и торговая функции. При этом последняя чаще всего выступает как вспомогательная и реализуется в формате торговых галерей на первых этажах. Исключение — «Атлантик Сити», в котором торговая составляющая занимает около 60 % арендопригодных площадей, но она реализована в виде отдельно стоящего торгового центра. В разных проектах офисная составляющая варьируется в диапазоне от 20 до 70 %. Будущие проекты также отличает наличие офисов. Примеры — «Аэропортсити Санкт–Петербург» и «Невская ратуша», где офисы займут более 50 % общей площади.

Сочетание функций

По информации Knight Frank St Petersburg, в городе много зданий, сочетающих две функции, и немного объектов, где сочетаются три и более функций. Это МФК «Москва» (гостиница, бизнес–центр, торговый комплекс, фитнес–центр), МФК на Московском пр. (гостиница, апартаменты, конгресс–центр, торгово–сервисные помещения) и другие. Также к многофункциональным относят проекты развития территорий с высокой степенью интеграции функций, например «Невская ратуша» и «Новая Голландия».

Именно многофункциональные комплексы с жильем как наиболее быстро окупаемой функцией могут стать самыми многочисленными по числу проектов.

Увеличение числа проектов МФК эксперты связывают в том числе и с укрупнением рынка. «Сегодня наблюдается тренд к увеличению масштабов самих проектов, — говорит Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес– единицы группы «ЛСР» «ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад». — В посткризисный период на рынке в качестве активных игроков остались крупные финансово стабильные компании с рациональным земельным банком». По данным Colliers International, в перспективе многофункциональные проекты будут появляться вдоль Московского пр., на Петроградской стороне, в Центральном и Адмиралтейском районах, на Васильевском острове.