Отголосок прошлого

Офисные центры класса С, расположенные в Петербурге, с трудом можно пересчитать. Причин несколько. Во–первых, многие из них в принципе не позиционируют  себя как бизнес–центры. Ведь в основном к классу С относят реконструированные  здания заводов, научно–исследовательских институтов или просто старые дома  в центре, где сдаются офисы. Кроме того, как отмечает координатор  отдела офисной недвижимости компании  Maris в ассоциации с CBRE Светлана Мовчан, классом С называют себя все помещения, которые не относятся к А и В, даже несмотря на то что они могут быть совершенно непригодными для работы,  а потенциальным арендаторам предлагается сделать ремонт за свой счет  с предоставлением арендных каникул.

По примерным подсчетам аналитиков, общая  площадь бизнес–центров класса С составляет около 1,1–1,5 млн м2. Гильдия управляющих и девелоперов к настоящему моменту сертифицировала в Петербурге 219 бизнес–центров  класса С. По мнению председателя совета директоров УК Satellit Development  Владимира Скигина, доля таких бизнес–центров постепенно снижается.

Новых бизнес–центров класса С сейчас практически не появляется. Сегодня больше всего в Петербурге вводится бизнес–центров, относящихся к классу А, многие из них в дальнейшем продаются. Реже  встречается новое строительство классов В и В+. Офисы класса С чаще всего появляются в процессе  реконструкции или переориентации бывших производственных помещений, административных  заводских зданий, научно– исследовательских институтов.

При этом, как отмечает Владимир Скигин, качество таких объектов улучшается. И если в кризисное время это было редкостью, то сейчас на многих объектах  ведется реконструкция и собственники повышают арендные ставки. Причем это  происходит без закрытия бизнес–центра.

А вот чтобы повысить класс бизнес–центра до категории B или B+, необходима серьезная реконструкция, требующая прекращения работы бизнес–центра. Но и такие случаи тоже встречаются. Среди примеров бизнес–центр «Медведь» на Большой Конюшенной ул., БЦ Scandinavian House на шоссе Революции, БЦ «Виктория  Плаза» — бывшее здание НИИ «Электронстандарт» на площади Победы.

Реконструкция офисных центров класса С до класса А может быть актуальна для исторического центра, когда бизнес–центр располагается в устаревшем, но имеющем историческую ценность здании. Но если объект не охраняется КГИОП, то дешевле и проще построить новый объект, а не реконструировать старый. Причем это не обязательно может быть бизнес–центр, так  как жилье, например, окупается быстрее.

В городе сложился определенный пул арендаторов бизнес–центров класса С. Как правило, это небольшие компании, представители малого и среднего бизнеса. Основной спрос приходится на помещения площадью до 100 м2 , наиболее скромные довольствуются кабинетами площадью  по 20–30 м2.  В связи с этим арендодатели в бизнес–центрах  класса С более гибко относятся к метражу требуемых помещения, в то время как в бизнес–центрах  классов А и В чаще всего  предлагаются минимальные блоки площадью от 150  м2. Как правило, бизнес– центры класса С заполнены почти на 100 %, правда,  ротация арендаторов в них  также велика. «На данный момент спрос на класс С стабилен, так как арендные ставки в нем низкие»,  — отмечает Светлана Мовчан.  

При этом так как бизнес– центры класса С находятся во всех районах города, в том числе в центре, то расположение офиса может быть достаточно удобным с точки зрения транспортной доступности. Одним из определяющих факторов для арендаторов в этом классе является стоимость аренды. В зависимости  от места, качества отделки и метража цена колеблется от 400 до 1 000 рублей за  1 м2 в месяц. Наиболее высокие ставки,  как и в офисах других классов, в Центральном и Московском районах.

Следует учитывать, что далеко не весь  класс С одинаков. Профессиональные девелоперы, которые переориентируют бывшие заводские здания в класс С, создают объекты достаточно высокого качества. Здесь сделана стандартная офисная  отделка, есть возможность установить кондиционер, облагорожена территория. Наиболее удачным примером подобного редевелопмента в Maris|CBRE называют БЦ «Заозерная», находящийся в пешеходной доступности от станции метро  «Фрунзенская», где установлена верхняя  граница ставки для данного класса помещений.

Эксперты полагают, что офисы класса С будут востребованы еще долгое  время. Сейчас, во время нестабильной экономико– политической ситуации,  многие компании стремятся снизить свои расходы, в том числе уменьшая затраты на арендную  плату. Если же текущий  арендодатель не соглашается пойти на уступки по ее понижению, то арендаторы начинают рассматривать альтернативные варианты, в том числе и переезд в бизнес–центры более низкого уровня. То есть из класса А арендаторы переезжают в класс В,  а из В — в класс С.