Лояльность девелопера

Дорогие бизнес–центры, собственники которых не хотят быть гибкими, могут остаться незаполненными. Офисные  потребности бизнеса Петербурга не безграничны — к середине текущего года стало понятно, что в сегменте  А новые крупные объекты могут оказаться не востребованы. «На рынке относительное перенасыщение в сегменте бизнес–центров класса А, — говорит Иван Починщиков, коммерческий  директор East Real. — Дело в том, что планируемый график заполнения в большинстве новых комплексов, введенных  в конце 2013 года — первом полугодии  2014 года, не был выполнен. В первую очередь это связано с тем, что бизнес–модель  новых офисных центров не позволяет им  сдавать помещения в аренду по меньшей  ставке, которую потенциальные арендаторы могут платить. Сегодня в выигрышном положении оказываются бизнес–центры, расположенные в непосредственной  близости от метро, имеющие высокий парковочный индекс и чьи собственники готовы быть гибкими в отношении условий  аренды. Кроме того, даже при равных коммерческих условиях для многих арендаторов остается важным фактор видовых характеристик и окружения».

С учетом сегодняшней ситуации рассчитывать, что в 2015 году будут сданы все заявленные бизнес–центры, не приходится. Скорее всего, ввод некоторых объектов будет отложен на некоторое время. В целом наибольший объем как заявленных, так и новых, уже вышедших на рынок проектов, расположен в Московском районе Северной столицы. В 2013 году 30 % общего ввода офисных площадей  было реализовано в данной локации. Планируется, что в следующем году будут  сданы в эксплуатацию «Виктория плаза» в сегменте В+ на площади Победы от ГК «Адамант» (44 400 м2 ), Technopolis (третья  очередь) на Пулковском шоссе от «Технополис — Санкт–Петербург» в сегменте А (15 000 м2 ), «Аэропорт Сити — «Цеппелин» на Стартовой ул. от компании «АВИЕЛЕН А. Г.» в сегменте А (14 500 м2 ). Кроме того, компания «Энерго» построит бизнес–центр на месте Бадаевских складов. Здание общей площадью 21 000 м2 будет относиться к классу В+. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на весну 2015 года.

По данным ASTERA в альянсе с BNP  Paribas Real Estate, в 2015 году кроме непосредственно бизнес–центров запланирован ввод в эксплуатацию многофункцио-нального объекта в Московском районе, который включает в том числе и офисные помещения. Это торгово–офисный комплекс высотой 21 этаж суммарной площадью 46 700 м2 у станции метро «Электросила» на Московском пр.  Собственник проекта —  Fort Group. На двух подземных уровнях расположится  паркинг, еще на двух этажах — предприятия сервиса, банки, кафе, рестораны, магазины, а верхние уровни займет бизнес–центр  класса А. Ввести в эксплуатацию многофункциональный комплекс планируется в конце 2015 года.

Тем не менее в целом Московский район по–прежнему популярен для размещения офисов у различных компаний. «Наш проект Setl Center, который  был сдан в эксплуатацию в июне 2014 года, подтвердил, что Московский  район пользуется спросом  в сегменте офисной недвижимости, — говорит Олег  Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость».  — При этом мы сделали  ставку именно на продажу офисов, а не на аренду.  Интерес вызывали помещения и небольшого метража, и более просторные  офисы у компаний из разных сфер бизнеса. Например, нашими покупателями были крупные организации, работающие  на строительном, инвестиционном рынке, а также  участники рынка IT и производители комплектующих для автомобилей. Ряд  покупателей — москвичи».

При этом отмечается  дефицит офисных помещений на севере города. По данным East Real, недостаток качественного офисного предложения ощущается в Приморском и Калининском районах. По информации Knight Frank St.  Petersburg, в зоне «Северо– Западный деловой район»  суммарная арендопригодная площадь составляет 164 900 м2, при этом  вакантно всего 6 %. В зоне «Северо–Восточный деловой район» суммарная  арендопригодная площадь  — 47 800 м2 , а вакантно вообще всего лишь 2 % офисов. Таким образом, выбор в этих локациях невелик, поэтому арендаторы, которым нужен офис там, не всегда могут диктовать  условия своим арендодателям. Впрочем, в Приморском районе ожидается такой масштабный объект, как «Лахта Центр», который, возможно, покроет дефицит офисных площадей  на севере города.

По данным East Real, даже при условии правильной коммерческой политики собственника заполняемость в момент открытия нового объекта варьируется от 20 до 30 %. При этом  в состоянии переговоров могут находиться еще до 50 % площадей. В основном компании не рискуют арендовать площади  на ранней стадии возведения объекта. В первую очередь это связано с рисками переноса сроков строительства. Но были случаи, когда финансирование  привлекалось под контракт аренды и строительство объекта осуществлялось под конкретного арендатора.

«Чаще всего мы начинаем арендные кампании  за год до ввода объекта в эксплуатацию, чтобы сделать лучшее предложение для якорных арендаторов,  — говорит Иван Починщиков. — В таком случае собственники получают свой  доход сразу после ввода  бизнес–центра, тем самым  сроки окупаемости остаются в рамках планируемой  бизнес–модели». «В связи с текущей геополитической ситуацией, а также учитывая уровень вакансии в классе  А (по итогам первого полугодия он превысил 17 %), скорее всего, в 2015 году не будут полностью заполнены бизнес–центры, введенные в эксплуатацию  в этот период, — уверен Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе  с BNP Paribas Real Estate. — В зависимости от локации,  концепции и арендных  ставок уровень вакансии  к моменту открытия, скорее всего, будет находиться в пределах 20–50 %».

Эксперты сходятся во мнении, что в настоящее время рынок качественной офисной недвижимости — это  рынок арендатора. «Компании, которые могут позволить себе офисы класса А, сейчас имеют возможность выбора, — говорит Марина Пузанова, руководитель департамента офисной недвижимости Knight Frank  St.Petersburg. — Дешевого предложения на рынке мало, а недорогих и качественных помещений вообще дефицит. Высококачественные офисы, которые предлагаются с некоторым дисконтом от общерыночной цены, быстро  находят своего арендатора.  А вот объекты, собственники которых не готовы  быть гибкими или имеют  существенные недостатки, демонстрируют высокий  уровень вакансии».

Безусловно, и в следующем году сохранится такая же модель взаимоотношений между собственниками офисных центров и арендаторами. В такой ситуации выиграют те девелоперы, которые смогут быть более лояльными. Например, уже сейчас  скидки потенциальным  арендаторам готовы давать практически все арендодатели. К середине 2015 года на рынок планируется вывести еще около 170 тыс. м2, что может повлиять на проекты с завышенной ставкой и сомнительным качеством: их арендаторы могут предпочесть  новые, более комфортные проекты.