Ставки следят за инфляцией

По данным компании Knight Frank St.Petersburg, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в уже работающих бизнес–центрах класса А на конец IV квартала 2013 года составила $499 за 1 м2 в год, в классе В — $347 за 1 м2 в год, включая операционные расходы и не включая НДС. В Colliers International средние ставки оценивают в $492 и $358 за 1 м2 в год соответственно.

Эксперты говорят о росте средней запрашиваемой ставки аренды в офисных центрах класса А в рублевом эквиваленте. «В бизнес–центрах нашей сети в среднем цены поднялись на 6,5 %, — рассказывает начальник отдела продаж сети бизнес–центров «Сенатор» Ольга Ерлина. — При этом динамика была неравномерной в разных районах города, например, меньше всего цена возросла на Васильевском острове, где есть некоторые проблемы с транспортной доступностью».

По оценкам Knight Frank St.Petersburg, в сравнении с уровнем IV квартала 2012 года средняя ставка аренды выросла на 7 % в рублевом исчислении, в долларах рост составил 1 %. Таким образом, очевидно, что колебания связаны прежде всего с изменением курса валют, так как в значительной части офисов класса А ставки номинируются именно в долларах. Получается, что ситуация в начале 2014 года, когда произошло резкое падение курса рубля по отношению к доллару, в очередной раз повысит ставки в рублевом эквиваленте, хотя в долларах они могут оставаться на прежнем уровне.

На размер ставки влияет также и расположение офиса. В новых бизнес–центрах премиум–класса с хорошей локацией арендная ставка находится на уровне 1600– 1800 рублей за квадратный метр. В удаленных от центра районах этот показатель, как правило, снижается на 3 – 5 %.

В 2013 году на рынке коммерческой недвижимости появилось довольно большое количество новых качественных офисов. Поэтому для морально устаревших бизнес–центров, а также для объектов с некачественным положением бы ла характерна стагнация или даже некоторое снижение уровня аренд ных ставок.

В частности, подобная тенденция наблюдалась в сегменте бизнес–центров класса В: средняя запрашиваемая ставка аренды плавно снижалась как в рублевом эквиваленте, так и в долларовом. В компании Knight Frank St.Petersburg отмечают, что в сравнении с показателем конца 2012 года снижение составило 3 и 8 % соответственно. В Colliers International говорят о стагнации ставок в офисах класса B. Объясняется это тем, что в аренду предлагаются в основном офисные площади в бизнес–центрах класса В, расположенных в периферийных районах города, уровень ставок в которых, как отмечалось выше, ниже среднерыночного показателя на 5 %. Ликвидные помещения в бизнес–центрах класса В, расположенных в центре, являются дефицитными и быстро уходят с рынка. ,

Впрочем, не все эксперты разделяют такую точку зрения. По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, за год ставки аренды в классе В выросли на 13,9 %, в классе В+ — на 3,5 %. При этом максимальны по сравнению с другими кварталами рост арендных ставок был зафиксирован в IV квартале 2013 года.

Уровень цен в бизнес–центрах Петербурга сегодня значительно отличается от столичных офисов. Так, по данным Knight Frank St.Petersburg, средневзвешенная ставка аренды на офисные помещения класса А в Москве к концу 2013 года достигла $ 800 за 1 м2 в год, снизившись на 4 %. В московских офисах класса B средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды продемонстрировала небольшой рост — в пределах 2 % по сравнению с 2012 годом и достигла значения $ 492 за 1 м2 в год. При этом, как и в Петербурге, наблюдается дифференциация арендных ставок в зависимости от расположения офисного центра. Ставки аренды на офисы класса В могут достигать уровня ставок в бизнес–центрах класса А с менее удачным расположением, несмотря на разницу в качестве объектов.

Главным фактором, который будет определять динамику арендных ставок в 2014 году, станет экономическая ситуация. Начало года уже преподнесло сюрприз в виде взлетевшего доллара. Пока эксперты предсказывают, что рост арендных ставок будет в пределах инфляции. Ранее она планировалась на уровне 4 – 4,5 %, но сейчас Минэкономразвития собирается пересмотреть прогноз.

Комментарии экспертов: Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.

Прошлый год стал одним из рекордных с точки зрения ввода новых офисных площадей — 247 тыс. м2 было введено в эксплуатацию, в том числе первая очередь такого знакового для города проекта, как «Невская Ратуша». Во–вторых, активизировался инвестиционный спрос, и в 2013 году было совершено несколько крупных инвестиционных сделок в офисном сегменте. Например, покупка компанией FORTGROUP пакета из пяти бизнес–центров у компании «ЛСР.Недвижимость — Северо–Запад», покупка универмага «Фрунзенский» под реконструкцию сетью «Сенатор». Среди крупных сделок по аренде офисных площадей активно проявили себя компании нефтегазового и энергетического секторов (в частности, структуры «Газпрома»), на чью долю пришлось больше всего сделок — 18 %. Такие компании часто занимали здания целиком, например, «ЛОЭСК» полностью взяла в аренду офисное здание на Песочной наб., 42, площадью 3,9 тыс. м2. Существенным образом оказывает влияние на петербургский офисный рынок, и в частности на спрос, происходящее перебазирование структур «Газпрома», вследствие чего крупные сделки занимали значительную долю рынка.