Трудности управления

Отчасти это объясняется увеличением вакантных площадей, но в большей степени — огромным количеством обязанностей, который УК должна безупречно выполнять. Как рассказывает Андрей Филиппов, руководитель по Facility Management PM–департамента Colliers International, среди основных обязанностей управляющих компаний для БЦ — управление арендными отношениями и доходностью объекта, техническое обслуживание, эксплуатация и управление инфраструктурой объекта. Кроме того, УК должна обеспечить баланс интересов собственника и арендаторов, чтобы достигнуть лучших финансовых показателей. Среди других обязанностей УК — оценка удовлетворенности потребителей объекта, разработка предложений по ее повышению.

По словам регионального директора управления недвижимостью и эксплуатации JLL Натальи Якименко, главными критериями выбора УК сегодня являются ее репутация, стоимость и спектр услуг. «Соответственно, в идеале репутация должна быть безупречна, спектр услуг — широкий, а стоимость — невысокая». В свою очередь, Евгения Скачкова, директор департамента управления и эксплуатации коммерческой недвижимости Компании Maris в ассоциации с CBRE, уверена, что в текущей экономической ситуации для инвестора ключевым критерием является стоимость услуг УК. При проведении тендера инвестор готов не обращать внимание на опыт и профессионализм в надежде получить достаточный, с его точки зрения, объем услуг за минимальные деньги. «Не всегда такой опыт бывает положительным. Зачастую минимальная цена — это неверно рассчитанный бюджет, не учитывающий все нюансы обслуживания установленного оборудования и объема необходимых мероприятий и действий», — отмечает она. «В гораздо меньшей степени при выборе УК оцениваются предложенная концепция управления объектом, ее комплексность и финансовая обоснованность, — рассказывает Андрей Филиппов. — В процессе проведения тендера, как правило, отводится мало времени обсуждению с претендентом деталей предложения. Достаточно редко учитываются возможности УК по управлению объектом как активом — увеличение капитализации объекта, услуги по оценке, поиск соинвесторов и портфельных покупателей. Хотя если УК способна решать такие задачи, это перевешивает все остальные».

Новым компаниям довольно трудно влиться в этот бизнес. Так, управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор» Дмитрий Золин отметил, что критерии и требования, которые предъявляют собственники, бывают очень специфичны, не каждая УК сможет их удовлетворить. «Конкуренция на рынке внешних управляющих компаний в Петербурге очень высокая. Многие компании предпочитают создавать свою собственную УК, интерес к внешнему управлению проявляют собственники, не имеющие достаточного опыта для организации своей УК», — пояснил он. «На собственном примере можем сказать, что самое трудное для новичка — получить первые объекты в портфолио. Именно из этого складывается репутация компании. Новые игроки вынуждены ощутимо демпинговать только для того, чтобы иметь возможность собрать собственное портфолио проектов», — добавляет Наталья Якименко. В нынешних экономических реалиях УК вынуждена прикладывать немало усилий, чтобы обеспечить экономику офисного проекта на высоком уровне. «В таких условиях стать успешным игроком на рынке УК довольно сложно, — говорит Андрей Филиппов. — Нужно иметь масштабный экспертный и практический опыт не только в технологиях управления, но и в смежных областях: анализ рынка, брокеридж офисной недвижимости, предоставление прямых услуг арендаторам — от управления отделкой до управления их операционной деятельностью.

Экономическая ситуация привела к тому, что стали сокращаться бюджеты на управление бизнес–центрами: несмотря на то что многие компоненты и закупаемые комплектующие для инженерных систем зависят от курса иностранной валюты, непосредственно на услуги УК действуют цены в рублях. При чины серьезных сложностей, с которыми сталкиваются УК, чаще всего кроются в недостатках при проектировании, поскольку не каждый инвестор привлекает УК в качестве консультанта во время создания концепта здания. По словам экспертов. часто очень важные моменты просто не учитываются проектировщиками, поскольку они не задумываются о дальнейшей эксплуатации здания.