"ДП" составил список удачных и невезучих торговых комплексов Петербурга

По показателю торговых площадей на душу населения Петербург с результатом 417 м2 на человека занимает 3–е место в России. Высокая конкуренция на рынке и кризис, который уже привел к снижению реальных доходов населения на 7% за I квартал 2016 года, заставляют девелоперов активнее бороться за покупателя и больше внимания уделять форме и содержанию торговых комплексов.Неудачные проекты подвергают реконцепции. Но не всем объектам, как показывает практика, она помогает. "ДП" составил список удачных и невезучих торговых комплексов (см. "Торговые комплексы Петербурга...") и попытался понять, почему у них разная судьба. Фактор проклятого места, по мнению экспертов, нельзя сбрасывать со счетов. Но нерасторопность и ошибки менеджеров гораздо пагубнее.

Один из проектов, который можно назвать невезучим, — ТК "Аура", который еще в 2011 году построила на Лахтинском пр. ГК "Эталон". Как стало известно "ДП", этой весной ТК покинул очередной якорный арендатор — торговая сеть "О’Кей", которая занимала там 2 тыс. из 10,6 тыс. м2 арендопригодной площади (общая площадь "Ауры" — 14,7 тыс. м2).

В ГК "Эталон" комментировать исход арендатора отказались. В компании "О’Кей" на запрос "ДП" не ответили. Но источники, знакомые с ситуацией, сообщили, что причиной отказа арендатора от места после 2 лет сотрудничества стал низкий покупательский трафик в ТК."Место изначально не очень удачное. Основная публика — горожане, которые постоянно или временно живут за городом. Но недавно открытый ЗСД переключил эти потоки потенциальных покупателей на себя, открыв им объездной путь за город без пробок. Так что аудитория "Ауры" сократилась, а вместе с ней и обороты супермаркета", — рассказал один из собеседников "ДП".

Сейчас "Аура" заполнена арендаторами только на 30%. Эксперты говорят, что неудачная локация — одна из причин. Вторая — неудачная концепция. Вернее, реконцепция, которая прошла в 2012 году."Аура" задумывалась как дизайнерский центр элитных товаров для интерьера. Но под эту вывеску удалось привлечь лишь одного арендатора. Почти год готовый ТК стоял пустым. В итоге собственник решил сделать там галерею премиальных бутиков одежды и обуви. В рамках новой концепции на первый этаж комплекса планировали привлечь продавца продуктов питания высокого сегмента. Но договориться с бутиками не удалось. Лишь в 2014 году пустующие площади занял супермаркет "О’Кей".

"Проблем у этого комплекса две: плохой маркетинг и негативная метафизика, то, что называется "проклятое место". Первая исправляется грамотным управлением, а вторая — правильным фэншуем", — уверен гендиректор компании "БестЪ" Георгий Рыков.

Среди невезучих торговых проектов опрошенные эксперты назвали ТК "Подсолнух", переделанный после кризиса 2008 года в аутлет–деревню. Его открытие под разными предлогами уже год откладывают. "Главная проблема этого проекта — транспортная доступность", — считает Павел Бережной из ГК "С. Э. Р.".

Также непростая судьба у ТК "Капитолий". "До появления рядом "Сити Молла", который оттянул на себя спрос, этот ТК функционировал успешно. Ситуацию можно улучшить, проведя реконцепцию", — говорит Николай Пашков из Knight Frank SPb.Бывшие ТК "СуперСива" на ул. Савушкина и универмаг "Фрунзенский" вообще утратили торговую функцию. Их в итоге превратили в хорошие бизнес–центры. "Объектам не повезло с концепцией и с конкурентным окружением. Хорошо, что собственники это поняли и изменили профиль зданий", — говорят эксперты Docklands Development.Туманна судьба Апраксина Двора: несмотря на значительное число предлагавшихся концепций по приведению его в порядок, никакого конкретного развития проект пока не получил. "Главная проблема Апрашки в большом количестве собственников, которые никак не могут договориться о развитии квартала", — отмечает Владислав Фадеев из JLL.

Также далеки от идеала экономические показатели Большого Гостиного Двора (БГД). Прибыль старейшего универмага по итогам I квартала 2016 года упала в 75 раз по сравнению с аналогичным периодом 2015 года."Потребители из–за кризиса придерживаются сберегательной модели поведения. Продажи непродовольственных товаров, которыми торгует БГД, снизились по рынку на 2,4%", — говорят эксперты. Поправить ситуацию в БГД, по их мнению, может реконструкция и отказ от "семейных" сделок руководства универмага, из–за которых ТК получает меньше прибыли, чем мог бы в случае рыночного отношения к делу.

Большинство экспертов уверены, что проклятых мест, где торговые проекты объективно обречены на провал, в Петербурге нет. "Есть сложные локации и плохие концепции. Но это не приговор, а данные, с которыми нужно работать", — уверен Владислав Николаев из Colliers International. "Порчу" с проекта может снять грамотный управляющий. Вспомните "яму" у Московского вокзала, которую холдинг Meridian Capital превратил в ТРК "Галерея" и продал за $1,1 млрд фонду Morgan Stanley. Удачными оказались реконцепции "Варшавского экспресса" от ХК "Адамант" и нескольких ТРК от компании FortGroup. В итоге арендный доход этих объектов вырос в 3 раза.

Комментарий эксперта: Олег Папазов, генеральный директор ГК МегаГрупп (бренды Cinnabon, Hesburger, Auntie Anne's).

От правильности выбора помещения в торговом комплексе и самого торгового комплекса зависит успех каждой конкретной точки и всей сети. Мы, выбирая ТК для открытия магазина, в первую очередь считаем его проходимость. У нас есть особая формула, и мы по ней выясняем, сколько людей проходит мимо и, соответственно, как это потом отразится на выручке. Если это новый строящийся торговый центр, то мы ориентируемся на местную экспертизу — советуемся с местными партнерами, либо коллегами, либо экспертами по недвижимости. Так как сейчас рынок недвижимости в России немного просел, предпочитаем не заключать договоры, в которых есть валютная составляющая, и смотрим только на длинные контракты сроком от 7 лет и выше.