Четкое соблюденние пропорций

Высотность офисного здания — понятие относительное. Так, в мировой практике небоскребы разделяют на три типа: высотные (200 м), супервысотные (300 м) и мегавысотные (600 м). В России устоявшейся типологии небоскребов нет. Так, по словам коммерческого директора направления гражданского строительства компании STEP Кайла Патчинга, в не- больших городах высотными считают здания в 16 этажей, а в мегаполисах, таких как Петербург, — не менее 20. Специалисты же под высотными зданиями понимают только те, высота которых составляет более 75 м.

В отличие от Московского международного делового центра «Москва–Сити», в Петербурге высотные офисы рассредоточены по разным частям города. Так, самый высокий на сегодняшний день бизнес–центр «Лидер Тауэ р» (140 м) находится в Московском районе. Но уже через несколько лет безусловным лидером по высоте станет строящийся в Приморском районе «Лахта центр» (462 м), «переехавший» сюда из Красногвардейского района. Там главной офисной доминантой является БЦ «Санкт–Петербург Плаза» (90 м). В Московском районе введен в эксплуатацию БЦ «Фландрия Плаза» (80 м), строится БЦ FORT Tower (80 м). Главная предпосылка для высотного строительства заключается в четком соблюдении пропорции: если спрос со стороны арендатора или покупателя высок, а пятно застройки небольшое, то здание строится вертикально. По словам Кайла Патчинга, в результате при меньшей площади застройки стоимость возведения таких зданий оказывается ниже, а доля арендопригодных площадей — выше при условии использования эффективных технологических решений (например, вынос инженерного оборудования на кровлю, минимизация технических площадей).

Как отмечает руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаил Якубов, наименее рискованная стратегия для застройщика высотного здания — это многофункциональный комплекс. Различные функции позволяют диверсифицировать риски застройщика по реализации помещений и получить дополнительную премию к средним ценам за счет положительной синергии (например, офисного и торгового центра). Но в то же время увеличение числа функций становится вызовом для проектировщиков и строителей, так как внутри узкого здания необходимо развести потоки посетителей для разных функций, организовать независимые лифтовые группы и входы, разделить парковку и т. д.

Главный плюс высотных офисных зданий — возможность наслаждаться отличными видом. «С высоты 50–го этажа можно охватить взглядом весь Петербург, — говорит генеральный директор финского проектного бюро RUMPU Евгений Богданов, — при этом не будет видно ветхости городской застройки». Внутреннее пространство также получает дополнительные преимущества от высоты. «Большое количество света, проникающее сквозь многочисленные панорамные окна, особенно на верхних этажах, усиливает эффект объемности пространства», — рассказывает руководитель проекта FORT Tower Мария Соловьева. По ее словам, архитектурный проект высотного бизнес–центра позволяет разместить просторные видовые террасы и зеленые лаундж–зоны непосредственно в высотной части здания.

Есть мнение, что любой развитый мегаполис должен сегодня иметь деловой центр с высотками и небоскребами. «Такие районы сегодня есть практически во всех крупных европейских городах, включая даже средневековый Таллин», — говорит Евгений Богданов. К наиболее известным офисным небоскребам мира можно отнести «Бурдж–Халифа» в Дубае, «Шанхайскую башню» в Китае, «Башню Свободы» в Нью–Йорке, The Shard в Лондоне и др. В то же время эксперты отмечают, что в погоне за высотой зачастую теряется функциональность зданий — так, в самом высоком здании в мире «Бурдж–Халифа» — 244 м (29 %) из 828 не приспособлены ни под какую функцию и представляют собой исключительно архитектурные «метры тщеславия», рассказывает Михаил Якубов. Без них здание было бы всего лишь третьим.

«В Петербурге уместно было бы применить именно лондонский опыт, потому что это тоже старинный европейский город с богатым архитектурным ансамблем, в который удалось органично вписать современные высотные здания», — отмечает Кайл Патчинг. Возведение высотных офисных зданий для Петербурга, как и для любого другого большого города, актуально. Однако с царских времен вводятся различные ограничения высотности зданий, поэтому новым и существующим бизнес–центрам затеряться в городском ландшафте явно не грозит