Густо и пусто

По данным «Петростата», в 2015 г. розничная торговля в Петербурге упала на 12,2 % при росте потребительских цен на 13,2 %. Сокращение платежеспособного спроса отразилось и на торговых центрах — ряды арендаторов в некоторых из них поредели. Средний уровень вакансии в ТЦ города оценивается экспертами в диапазоне 6,8–8,5 %. При этом рост к декабрю прошлого года составляет, по их оценкам, от 0,8 до 2,2 процентных пункта. «Основное снижение объемов занятых площадей пришлось на первую половину 2015 года, когда часть арендаторов покинула торговые центры в связи с закрытием сети либо ее оптимизацией и сокращением числа магазинов», — рассказывает директор департамента исследований компании Colliers International в Петербурге Вероника Лежнева, отмечая, что во втором полугодии наблюдалось постепенное заполнение площадей в наиболее качественных объектах, но общий уровень вакантности Усугубить конкуренцию между ТЦ могли бы новые объекты, но их в прошлом году почти не открывали.

Заполняются торговые площади неравномерно. В городе по–прежнему есть успешные объекты, доля свободных площадей в которых менее 1 %. Эксперты называют среди них оба торговых комплекса «МЕГА», ТК «Сенная», «Лондон Молл», «Французский бульвар», «Сити Молл», «Академ Парк» и некоторые другие. «В объектах с продуманной концепцией вакансия составляет около 3 %, в то время как в менее успешных торговых комплексах она может достигать 35–40 %», — поясняет управляющий директор Property Management NAI Becar в Петербурге Наталья Скаландис. По данным JLL, в среднем в суперрегиональных объектах доля свободных площадей составляет 5 %, в региональных — 4,5 %, в окружных — 7,2 %, в районных ТЦ — 10,8 %. «Следует учитывать, что свободные площади образуются, как правило, в торговой галерее, в то время как якорные арендаторы продолжают работать, — рассказывает руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев, — а в небольших ТЦ доля, приходящаяся на торговую галерею, выше, что и обуславливает более высокий уровень вакантности в объектах районного масштаба». Тем не менее эксперты отмечают, что прямой зависимости между размером ТЦ и уровнем заполняемости нет. Наименьшее количество вакантных площадей в комплексах, которые работают давно, имеют правильную концепцию, адекватную конкурентную среду и выгодное местоположение, говорят в ХК «Адамант». «Грамотные операторы рассматривают такие параметры, как концепция ТЦ, конкурентное окружение, население в зоне охвата, — считает директор отдела аренды SRV Наталья Борец, — на заполняемость влияет и позиция собственника в переговорах».

Уход арендаторов в 2015 г. происходил не только по макроэкономическим причинам, но и вследствие устаревания бренда или торговой марки и ухода ее с рынка либо переориентации бренда на другую аудиторию. В поведении арендаторов прослеживается две тенденции, рассказывает Дарья Сизых, заместитель коммерческого директора Fort Group. С одной стороны, операторы оптимизируют сеть, избавляясь от неприбыльных магазинов. С другой — некоторые продолжают развитие, пусть и с осторожностью. «Не может не радовать, что какие–то магазины все–таки открываются, пусть и не в таких объемах, как раньше», — отмечает Дарья Сизых, добавляя, что сейчас операторы выбирают торговые центры таким образом, чтобы сократить период раскрутки магазина. «На освободившиеся площади приходят операторы, продолжающие свое развитие, — поясняет Наталья Борец, — для них это возможность открыться в выгодных локациях на выгодных коммерческих условиях». При этом, уверен Владислав Фадеев, необходимо соблюдать баланс между заполняемостью и сохранением уровня ставок. Ведь можно заполнить площади арендаторами и форматами, которые не приносят дохода, но такая стратегия может быть не совсем успешной в долгосрочной перспективе, так как есть риск изменения восприятия торгового центра. Что касается структуры арендаторов, то на сегмент fashion, по данным JLL, пришлось 45 % от площади открытых в октябре– декабре магазинов. И хотя среди закрытых за квартал точек более половины также приходится на этот сегмент, fashion–ретейлеры открыли магазинов больше, чем закрыли (34,3 тыс. м2 против 21,9 тыс. м2). В каждом из сегментов ситуация развивалась по– своему.

По данным Colliers International, за 2015 г. в fashion–сегменте арендаторы ценового сегмента «средний плюс» сменялись более демократичными марками, а в ресторанно–развлекательном сегменте ротация происходила в основном в пределах одной ценовой категории, но с учетом способности работать в новых условиях поставки продуктов. Не снижая темпов, развивается сегмент товаров для детей, причем 8 % от общего объема арендуемых площадей заняли новые арендаторы edutainment–направления — детские культурно–досуговые и игровые центры, направленные на развитие и образование, которых привлекали на пустующие площади.