выбрать

рубрики

Источники

Авторы

Темы

теги

Бизнес

Налоги

Аренда

Банки

Власть

Прямая дорога для бизнеса

18.02.2016Аренда (1010)
Путь от центра города до аэропорта стал новым районом притяжения для развития бизнес–центров. Строящиеся здесь качественные офисы привлекают арендаторов как удобным расположением, так и современными планировочными решениями и оснащением.

Петербург — полицентричный город: деловая жизнь рассредоточена по нескольким зонам. Среди них можно выделить Центральный, Петроградский деловые районы, не так давно сформировавшийся Московский (включающий Московский проспект, переходящий затем в зону аэропорта Пулково), а также, в перспективе, локацию вблизи строящейся башни «Лахта Центра».

«Активное развитие Московского района, безусловно, внесло изменение в жизнь города, а именно создало еще один центр делового притяжения», — отмечает Светлана Мовчан, координатор отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE. Связующим звеном стала прямая транспортная артерия, соединяющая центр города и аэропорт. «Московский проспект, будучи главной правительственной трассой Петербурга, всегда привлекал бизнес–элиту удобством, престижностью, отличной логистикой, — рассказывает руководитель направления развития FORTGROUP Мария Соловьева, — из любой точки проспекта можно с легкостью добраться до аэропорта, центра города, вокзалов — Московского и Витебского». «Главный фактор формирования новой зоны — удобство коммерческой деятельности, прежде всего из–за близости к Пулково», — дополняет коммерческий директор направления гражданского строительства компании STEP Кайл Патчинг.

За нескольких лет в Московском районе появился большой объем нового качественного предложения классов А и В. В отличие от Центрального или Петроградского районов офисные центры строились в основном с нуля, а не реконструировались из старых зданий.

Сейчас здесь около 40 бизнес–центров классов А и В арендопригодной площадью более 460 тыс. м2. Более развитой и сформированной считается южная часть Московского пр., от станции метро «Московские ворота» до аэропорта, при этом наиболее активные участки развития сегодня — от «Московских ворот» до «Электросилы» и в непосредственной близости к аэропорту».

Различие между частями Московского делового района, безусловно, есть. Так, в зоне аэропорта и непосредственно вдоль проспекта сосредоточены преимущественно здания, построенные в последние годы и по своим техническим характеристикам относящиеся к классу А. На небольшом отдалении от проспекта, в глу бине кварталов, расположены здания класса B. «Возможность для строительства на первой линии проспекта повышается по мере удаления от центра города, — говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт– Петербурге Владислав Фадеев, — хотя есть и исключения, в основном в районе станции метро «Электросила», где находится бизнес–центр «Электро» и возводится FORT Tower». Сейчас в районе строится и реконструируется около 100 тыс. м2 офисов, включая вторые очереди действующих объектов. Одним из крупнейших проектов, строящихся с нуля, является бизнес–центр FORT Tower от FORTGROUP. Это здание, спроектированное английским архитектурным бюро Chapman Taylor, должно стать новой архитектурной доминантой Московского пр. Общая площадь бизнес–центра — 41,5 тыс. м2, из которых арендопригодная — 26,3 тыс. м2, максимальная высота строения будет достигать 21 этажа. Завершение строительства намечено на IV квартал 2016 года. Вообще, если район Пулково был и остается, по сути, зоной green–field, то встраивать здания в существующий ландшафт Московского пр. гораздо труднее. От девелоперов часто требуются технологические решения, влияющие на общую экономику проекта. Так, строительство бизнес–центра FORT Tower в непосредственной близости от станции метро «Электросила» потребовало инвестиций в укрепление грунта.

Привлекательным для бизнеса Московский район был не всегда: долгое время арендные ставки на офисы здесь были ниже среднегородских значений, и потребовалось около 3 лет (с 2008–го по 2011 год), чтобы показатели сравнялись. «Сейчас Московский район является ключевым для рынка офисной недвижимости: здесь строится больше всего новых бизнес–центров, — рассказывает Владислав Фадеев, — и уже 4–й год подряд именно на Московский район приходится наибольший объем чистого поглощения офисов среди административных районов города». В целом в зоне вдоль Московского пр. свободно около 12 % офисных площадей. И чем выше класс, тем больше спрос: в классе А доля вакантных площадей минимальна и составляет менее 5 %, а вот в классе B пустует около 20 %. Более выгодны офисы класса А и с точки зрения динамики ставок. По оценкам Maris, если офисы класса В здесь подешевели на 15 % за прошлый год, то арендные ставки в классе А выросли на 2 %. «Уровень арендных ставок здесь приближен к Центральному району, в том числе и по причине высокого спроса со стороны структур «Газпрома», — отмечает Марина Пузанова. «Газовая монополия является своеобразным магнитом, который привлекает к себе связанные с ней более мелкие компании, — соглашается Кайл Патчинг, — это привело к росту заполняемости бизнес– центров и уровня арендных ставок в них».

Объем поглощения офисов на Московском пр. в 2015 г. составил около 63 тыс. м2, подсчитали в Knight Frank Saint–Petersburg. «Локация Московского пр. традиционно пользуется высоким спросом у арендаторов, — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Saint–Petersburg Марина Пузанова, — например, иностранные компании предпочитают ее, поскольку здесь нет разводных мостов, что позволяет добраться до аэропорта достаточно быстро и без эксцессов». Перспективными арендаторами считаются компании нефтегазового сектора, а также IT–компании, предприятия медицинского и фармацевтического секторов. Но в кризис арендаторы стали более требовательны и придирчивы к деталям, считают эксперты. Поэтому чем больше факторов, привлекающих арендаторов, присутствует в бизнес–центре, тем больше на него спрос. Неизменно важной остается локация: расположение недалеко от метро — огромное преимущество для любого объекта. В этом бизнес–центры, расположенные вдоль проспекта, выигрывают у тех, что ближе к аэропорту: по магистрали, начиная от Обводного канала, расположены пять станций метрополитена, что равномерно обеспечивает зону скоростным общественным транспортом. Некоторые бизнес–центры, такие как FORT Tower, расположены прямо у метро. Нет сомнений, что качественная инфраструктура бизнес–центра: паркинг, рестораны, кафе, сопутствующий ретейл — необходимое условие для жизнедеятельности любого арендатора, независимо от того, какую площадь он занимает.

«Технические характеристики здания иногда могут сыграть решающую роль в выборе объекта, особенно если речь идет об IT или нефтегазовом секторе», — комментирует Мария Соловьева, рассказывая, что FORT Tower, например, будет оснащен современной централизованной системой диспетчеризации и управления зданием (BMS), интегрированной круглосуточной системой безопасности с мониторингом, автономной системой теплоснабжения и очистки воды, резервными источниками электропитания, а также высокоскоростными лифтами с доступом из паркинга. В последнее время все больше внимания уделяется использованию экологических материалов при строительстве и эксплуатации объекта. «Сертификация LEED и BREEAM всегда ценилась иностранными компаниями, а сейчас стала новым трендом и буквально предметом необходимости и для российских арендаторов бизнес–центров класса А», — отмечает Мария Соловьева. Эксперты оценивают потенциал территории около станции метро «Электросила» как не до конца реализованный. Спрос на район остается высоким, поэтому новые высококлассные бизнес–центры здесь будут востребованы.

Автор: Мария Мокейчева
Источник:Деловой Петербург, "Прямая дорога для бизнеса", 18.02.2016