рубрики
Источники
Авторы
Темы
Бизнес
Налоги
Аренда
Банки
Власть
Прямая дорога для бизнеса
Петербург — полицентричный город: деловая жизнь рассредоточена по нескольким зонам. Среди них можно выделить Центральный, Петроградский деловые районы, не так давно сформировавшийся Московский (включающий Московский проспект, переходящий затем в зону аэропорта Пулково), а также, в перспективе, локацию вблизи строящейся башни «Лахта Центра».
«Активное развитие Московского района, безусловно, внесло изменение в жизнь города, а именно создало еще один центр делового притяжения», — отмечает Светлана Мовчан, координатор отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE. Связующим звеном стала прямая транспортная артерия, соединяющая центр города и аэропорт. «Московский проспект, будучи главной правительственной трассой Петербурга, всегда привлекал бизнес–элиту удобством, престижностью, отличной логистикой, — рассказывает руководитель направления развития FORTGROUP Мария Соловьева, — из любой точки проспекта можно с легкостью добраться до аэропорта, центра города, вокзалов — Московского и Витебского». «Главный фактор формирования новой зоны — удобство коммерческой деятельности, прежде всего из–за близости к Пулково», — дополняет коммерческий директор направления гражданского строительства компании STEP Кайл Патчинг.
За нескольких лет в Московском районе появился большой объем нового качественного предложения классов А и В. В отличие от Центрального или Петроградского районов офисные центры строились в основном с нуля, а не реконструировались из старых зданий.
Сейчас здесь около 40 бизнес–центров классов А и В арендопригодной площадью более 460 тыс. м2. Более развитой и сформированной считается южная часть Московского пр., от станции метро «Московские ворота» до аэропорта, при этом наиболее активные участки развития сегодня — от «Московских ворот» до «Электросилы» и в непосредственной близости к аэропорту».
Различие между частями Московского делового района, безусловно, есть. Так, в зоне аэропорта и непосредственно вдоль проспекта сосредоточены преимущественно здания, построенные в последние годы и по своим техническим характеристикам относящиеся к классу А. На небольшом отдалении от проспекта, в глу бине кварталов, расположены здания класса B. «Возможность для строительства на первой линии проспекта повышается по мере удаления от центра города, — говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт– Петербурге Владислав Фадеев, — хотя есть и исключения, в основном в районе станции метро «Электросила», где находится бизнес–центр «Электро» и возводится FORT Tower». Сейчас в районе строится и реконструируется около 100 тыс. м2 офисов, включая вторые очереди действующих объектов. Одним из крупнейших проектов, строящихся с нуля, является бизнес–центр FORT Tower от FORTGROUP. Это здание, спроектированное английским архитектурным бюро Chapman Taylor, должно стать новой архитектурной доминантой Московского пр. Общая площадь бизнес–центра — 41,5 тыс. м2, из которых арендопригодная — 26,3 тыс. м2, максимальная высота строения будет достигать 21 этажа. Завершение строительства намечено на IV квартал 2016 года. Вообще, если район Пулково был и остается, по сути, зоной green–field, то встраивать здания в существующий ландшафт Московского пр. гораздо труднее. От девелоперов часто требуются технологические решения, влияющие на общую экономику проекта. Так, строительство бизнес–центра FORT Tower в непосредственной близости от станции метро «Электросила» потребовало инвестиций в укрепление грунта.
Привлекательным для бизнеса Московский район был не всегда: долгое время арендные ставки на офисы здесь были ниже среднегородских значений, и потребовалось около 3 лет (с 2008–го по 2011 год), чтобы показатели сравнялись. «Сейчас Московский район является ключевым для рынка офисной недвижимости: здесь строится больше всего новых бизнес–центров, — рассказывает Владислав Фадеев, — и уже 4–й год подряд именно на Московский район приходится наибольший объем чистого поглощения офисов среди административных районов города». В целом в зоне вдоль Московского пр. свободно около 12 % офисных площадей. И чем выше класс, тем больше спрос: в классе А доля вакантных площадей минимальна и составляет менее 5 %, а вот в классе B пустует около 20 %. Более выгодны офисы класса А и с точки зрения динамики ставок. По оценкам Maris, если офисы класса В здесь подешевели на 15 % за прошлый год, то арендные ставки в классе А выросли на 2 %. «Уровень арендных ставок здесь приближен к Центральному району, в том числе и по причине высокого спроса со стороны структур «Газпрома», — отмечает Марина Пузанова. «Газовая монополия является своеобразным магнитом, который привлекает к себе связанные с ней более мелкие компании, — соглашается Кайл Патчинг, — это привело к росту заполняемости бизнес– центров и уровня арендных ставок в них».
Объем поглощения офисов на Московском пр. в 2015 г. составил около 63 тыс. м2, подсчитали в Knight Frank Saint–Petersburg. «Локация Московского пр. традиционно пользуется высоким спросом у арендаторов, — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Saint–Petersburg Марина Пузанова, — например, иностранные компании предпочитают ее, поскольку здесь нет разводных мостов, что позволяет добраться до аэропорта достаточно быстро и без эксцессов». Перспективными арендаторами считаются компании нефтегазового сектора, а также IT–компании, предприятия медицинского и фармацевтического секторов. Но в кризис арендаторы стали более требовательны и придирчивы к деталям, считают эксперты. Поэтому чем больше факторов, привлекающих арендаторов, присутствует в бизнес–центре, тем больше на него спрос. Неизменно важной остается локация: расположение недалеко от метро — огромное преимущество для любого объекта. В этом бизнес–центры, расположенные вдоль проспекта, выигрывают у тех, что ближе к аэропорту: по магистрали, начиная от Обводного канала, расположены пять станций метрополитена, что равномерно обеспечивает зону скоростным общественным транспортом. Некоторые бизнес–центры, такие как FORT Tower, расположены прямо у метро. Нет сомнений, что качественная инфраструктура бизнес–центра: паркинг, рестораны, кафе, сопутствующий ретейл — необходимое условие для жизнедеятельности любого арендатора, независимо от того, какую площадь он занимает.
«Технические характеристики здания иногда могут сыграть решающую роль в выборе объекта, особенно если речь идет об IT или нефтегазовом секторе», — комментирует Мария Соловьева, рассказывая, что FORT Tower, например, будет оснащен современной централизованной системой диспетчеризации и управления зданием (BMS), интегрированной круглосуточной системой безопасности с мониторингом, автономной системой теплоснабжения и очистки воды, резервными источниками электропитания, а также высокоскоростными лифтами с доступом из паркинга. В последнее время все больше внимания уделяется использованию экологических материалов при строительстве и эксплуатации объекта. «Сертификация LEED и BREEAM всегда ценилась иностранными компаниями, а сейчас стала новым трендом и буквально предметом необходимости и для российских арендаторов бизнес–центров класса А», — отмечает Мария Соловьева. Эксперты оценивают потенциал территории около станции метро «Электросила» как не до конца реализованный. Спрос на район остается высоким, поэтому новые высококлассные бизнес–центры здесь будут востребованы.