Лофты поневоле

Появившись в городе несколько лет назад, лофты остаются оригинальным форматом, без ясного коммерческого потенциала. В Петербурге лофты стали такой же закономерностью, какой в середине прошлого века в США, а затем и в странах Западной Европы. Опустевшие из–за роста аренды земли в центральных районах городов склады и цеха заняли представители творческой богемы, согласные платить за невостребованную недвижимость хоть какие–то деньги. Статус неликвида, впрочем, лофты сохраняли недолго. По мере роста популярности творивших в них художников, фотографов и музыкантов модным становились и сами помещения, точнее говоря, их формат. Сегодня мода на здания фабрик и заводов, подвергшихся редевелопменту, набирает обороты в России, и в том числе в Петербурге.

В отличие от Европы и США, лофт–проекты в Петербурге встречаются пока только в коммерческой сфере. Кроме того, классических лофтов не так уж много. Таких, например, как «Этажи», которые и интерьером, и спецификой своей деятельности соответствуют лофту. К лофт–проектам можно отнести многофункциональную театральную площадку «Скороход», бизнес– центр «Ткачи», который тоже позиционируется как арт–пространство, и круг его арендаторов — это творческие коллективы. Лофтом также является проект «Звездочка», действующий на территории ниточно– прядильного завода «Советская звезда». Под офисы, галереи, клубы и фотостудии открыт лофт «Красный треугольник». «Сегодня этот формат в тренде и пользуется спросом у арендаторов, среди которых преимущественно компании, чей бизнес связан с творчеством, креативом, — говорит управляющий директор PM NAI Becar в Санкт–Петербурге Наталья Скаландис. — Преимуществами лофтов являются высокие потолки и небольшие затраты на отделку помещений. В лофте с правильно выстроенной концепцией и грамотно подобранной аудиторией ставки аренды могут быть выше на 15 %, чем в аналогичных офисных объектах. Арендаторы готовы переплачивать, поскольку арендуют не столько офис, сколько концептуальное пространство, обеспечивающее синергетическое взаимодействие». Лофтами в Петербурге часто обозначают так называемые «креативные пространства» — интересно и лаконично оформленные помещения, единые залы площадью 100–300 м2, где могут проводиться временные выставки, различные мероприятия. Однако в полной мере лофтами их назвать сложно. «Для сегодняшних реалий рынка такая концепция — достаточно смелое решение, — говорит директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт–Петербурге. Вероника Лежнева. — Из успешных лофт–проектов Петербурга, работающих как офисное пространство, можно назвать бизнес– центр «Фидель». Но и его нельзя отнести к классическим лофтам, так как элемент лофта у этого проекта присутствует толь-ко в оформлении. В остальном это обычный бизнес–центр, успех которого обусловлен не дизайном, а хорошим местоположением». Другие эксперты также далеки от идеализации естественного замещения промышленной функции индустриальных предприятий офисами или галереями. «Российские лофты я условно разделила бы на две группы — проекты с продуманной концепцией и «лофты поневоле», — говорит вице–президент ГК Leorsa, инвестор бизнес–центра Eightedges Ольга Пономарева. — В первом случае речь идет об отличной локации, обеспечивающей прибыль, которая окупит вложения в реконструкцию и реконцепцию, а во втором — о попытке заработать на ветшающих зданиях без крупных инвестиций. В Москве уже есть много продуманных лофтов. В Петербурге же это в большинстве случаев все–таки «лофты поневоле».

В Петербурге довольно много объектов, пригодных для лофтов. И, возможно, если бы процесс редевелопмента промышленных территорий шел быстрее и был более структурированным, таких проектов появилось бы гораздо больше. Теоретически создать лофты можно и на территории промышленных предприятий на Обводном канале, и на острове Новая Голландия. У города огромный потенциал для развития формата, поскольку здесь расположено множество старых промышленных объектов. «Проекты переоборудования промышленных объектов в лофты непростые и затратные, — говорит Вероника Лежнева. — Чаще значительно дешевле построить новые здания, чем реконструировать старые фабрики и заводы и затем прокладывать заново коммуникации и инженерию». Кроме того, популярность лофтов сегодня во многом определяется модой на современную культуру, искусство, выставки. Понятие «лофт» ассоциируется с чем–то нестандартным, оригинальным, рассчитанным на особую аудиторию, людей творческих профессий или максимально к ним приближенных. Однако российские реалии пока еще далеки от того, чтобы эта элитарность и изысканность были востребованы в полной мере.

Если для досугового сегмента формат лофта однозначно пригоден, то для офисного подобные проекты оптимальным решением не являются. Именно поэтому лофт в классическом понимании — бывшее индустриальное здание, пространство без перегородок, минимализм в оформлении с высокими потолками — в офисном сегменте практически не присутствует. Арендатор офиса в массе своей по–прежнему заинтересован в комфортном привычном пространстве. «Пожалуй, единственный элемент лофт–дизайна, который можно увидеть в офисах, — это оформление интерьера в более свободной неформальной стилистике, нежели классический офис, — говорит старший консультант департамента офисной недвижимости компании Colliers International в Санкт–Петербурге Марьям Файзуллина. — В таких объектах можно увидеть оставленные незаштукатуренными кирпичные кладки, открытые коридоры. Примеров такого обустройства офисов гораздо больше. Например, бизнес–центр «Темпо» или бутик–офис на Итальянской. Но их в полной мере назвать лофтами нельзя».

Именно из–за низкого спроса лофт–проекты в Петербурге можно пересчитать по пальцам. В таких условиях на реновируемых участках гораздо реалистичнее выглядят перспективы строительства классических объектов коммерческой или жилой недвижимости, а не каких–то оригинальных лофт–пространств. Впрочем, есть эксперты, верящие в будущие лофтов в Петербурге. «Со временем таких пространств будет становиться больше, — уверена руководитель отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт–Петербурге Мария Дворецкая. — Если раньше в основном можно было говорить про адаптацию существующих зданий и минимальную переделку таких пространств и их использование под концертные площадки и выставочные комплексы, то сейчас это более серьезная реконструкция и преобразование под офисные, торговые площади и даже апартаменты». По мере редевелопмента промзон будет появляться все больше лофт– пространств, которые из– за ограничений нельзя серьезно реконструировать. Это значит, что появится больше нестандартных офисных пространств, которые будут популярны у определенных групп арендаторов. Среди них могут быть архитектурные бюро, рекламные агентства, дизайнерские студии, оригинальный офис которых будет частью имиджа, подтверждающего креативные возможности. Ставки аренды на такие помещения будут немного ниже, чем на стандартные современные объекты. «Ориентируясь на международный опыт, можно предположить, что концептуальных долгосрочных проектов, а не временных переделок помещений для быстрого получения прибыли при минимальных вложениях будет все больше, — говорит Мария Дворецкая. — Разумеется, это небыстрый процесс, требующий серьезных вложений и государственной поддержки».