Неизбежное снижение доходности

Прошлый кризис оказался пиковым по вводу качественных офисных площадей, что стало для рынка офисной недвижимости настоящим шоком — резко вырос объем вакантных площадей, ставки значительно скорректировались. Сегодня ситуация несколько отличается, несмотря на высокие объемы ввода: на петербургский рынок пришла компания «Газпром», которая поглощает большинство новых высококлассных офисных зданий. К сожалению, сейчас в Петербурге довольно мало арендаторов, которые могут позволить себе размещение в таких объектах: при отсутствии «Газпрома» многие из этих бизнес–центров в текущей ситуации были бы заполнены лишь на 10 – 20 %.

Тем не менее число новых заявляемых офисных объектов уменьшается. Еще год–два, и рынок ожидает сокращение нового предложения. Это связано с понятными причинами — замедление спроса, осторожность девелоперов, снижение доступности кредитного финансирования, рост себестоимости строительства. Возможно, это и к лучшему — уже сейчас рынок может предложить небольшим арендаторам более 200 тыс. вакантных квадратных метров в разных бизнес–центрах в разных локациях. Когда будет введен «Лахта Центр», куда ряд структур «Газпрома» переедет из занимаемых сейчас зданий, появление свободных площадей не так сильно ударит по рынку. Освободившиеся площади сбалансируют недостаток офисных зданий, которые девелоперы не рискуют сейчас начинать строить. Поэтому никаких драматических ситуаций на рынке офисной недвижимости в перспективе 3 лет мы не ожидаем. Самым неприятным моментом для собственников будет снижение доходности офисных зданий, которое неизбежно продолжится.

Интересная ситуация сложилась со ставками аренды — в классе A ставки в рублевом выражении снизились в среднем на 3 – 4 %, в классе B ставки сохранились на прежнем уровне. С учетом инфляции 15 – 17 % в годовом выражении в марте–апреле 2015 года можно говорить о том, что реальные ставки аренды сократились на 15 – 20 %, что довольно серьезно. Финансовые модели офисных проектов банками и девелоперами обычно строятся в предположении, что доходная часть бизнес–центра будет ежегодно увеличиваться на уровень инфляции, на ставку индексации и т. д. А при дорогостоящих инженерных решениях, отделочных материалах (особенно в классе А) и общем росте стоимости строительства в зависимости от класса на 10 % 30 %–ное снижение реальных ставок аренды достаточно ощутимо для экономики офисного проекта. В настоящий момент финансовые модели проектов показывают, что офисы строить не нужно, и только единичные девелоперы / инвесторы сейчас инициируют новые проекты.