Рынок арендатора

В конце 2014 года у большинства участников офисного рынка были достаточно скверные ожидания, рубль стремительно дешевел, санкции ужесточались, корректировались планы, менялась арендная плата... Но I квартал 2015 года оказался не таким уж страшным, как ожидалось. Собравшиеся в редакции «ДП» говорили о неопределенности, трудности прогнозирования и проявляющихся трендах петербургского рынка бизнес–центров.

Марина Пузанова, руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Найт Фрэнк Санкт–Петербург».

Наша точка зрения, конечно, консультантская. Наверняка, у собственников своя позиция и своя оценка ситуации, может быть, она менее оптимистичная, чем наша, скорее всего, для них этот период означал снижение доходности. Но мы больше всего боялись, что не будет движения, все замрет. К счастью, этот прогноз не оправдался, в отличие от прошлого кризиса. Движение есть, оно, конечно, в сторону понижения, но для консультантов работа есть, для арендаторов тоже. Все оптимизируют расходы. У всех разные сценарии. Кто–то остается на прежнем месте, получив дисконт — существенный либо не существенный, тем не менее достаточный для роста бизнеса, кто– то вынужден переехать в класс ниже, а кто–то, воспользовавшись ситуацией, переезжает даже в здание лучшего качества с сохранением прежнего бюджета. Главная задача наших девелоперов — это удержание клиентов. Тут надо отдать им должное — они молодцы — наученные предыдущими кризисными периодами, они очень внимательно отнеслись к арендаторам и пошли на серьезные уступки, даже по тем договорам, где юридически могли этого не делать. Но это сильно осложнило жизнь новым объектам, когда даже с дисконтом не все могут привлечь себе новых арендаторов. Мы ожидаем некую коррекцию арендных ставок. Роста точно не ожидаем. Большого понижения тоже. Заявленных крупных проектов нет. Мы говорим нашим клиентам–арендаторам: берите, пока есть качественное, что было построено до кризиса, дальше строить уже не будут с такими затратами, как, например, «Невскую ратушу», «Клиникс».

Борис Жуков, директор УК «Теорема».

Сегодня мы по–другому работаем. Мы уже переживаем второй кризис. Арендаторы, которые пришли к нам за помощью, оценили нас еще тогда и сейчас меньше просят. Конечно, в ноябре–декабре настроение у всех было просто паршивое. Во–первых, по поводу Крыма — зачем он нам нужен. Все испытывали непонятную, глупейшую эйфорию, по моим представлениям. Во–вторых, все были в шоке, не знали, что делать дальше и чего ожидать. Все ждали худшего. Слава Богу, война закончилась, наступила весна, новый год. Что касается моих постоянных переговоров с арендаторами, то они все, конечно, чувствуют себя паршиво. У многих контракты на поставку чего–либо в долларах и евро так и остались. Кто–то позакрывался. Но если сравнивать с кризисом прошлым — тогда «схлопнулось» у нас гораздо больше арендаторов. Многие отдают себе отчет, что в офис площадью 20 м2 переедут спокойно, а в офис 500 м2, 1000 м2 и больше — это целая история. Нам надо предложить им какие–то небольшие послабления, чтобы они остались у нас. Но когда приходят ко мне и просят скидки 20–30 % и махают газетами, заявляя, что есть предложения, я говорю: читайте договор и сидите до конца. Это бред. С чего вдруг мы должны давать 30 %–ную скидку? Такого у нас никогда не было, максимум, что мы делали, — это 10 %, и то, после внимательного прочтения договора, после четкого понимая, что будет, если арендатор съедет. Если у нас появляется кассовый разрыв, с учетом затрат на приведение помещения в порядок. Когда это все подсчитаешь, уже принимаешь решение — ведь никто не знает, когда вложения окупятся. Новых арендаторов действительно привлечь сейчас очень сложно. Все походы к нам в гости с агентами официальных арендаторов — это способ вымучить арендодателя, то есть получить какую–то оферту от любого бизнес–центра, помахать ею перед лицом арендодателя и договориться. Был только один случай, когда кто–то переехал от нас: арендатору нужно было расширение, а у нас на первом этаже не было его физически, мы не могли предоставить ему возможность расшириться. Все немного ужимаются по площадям, сокращают затраты на персонал, потому что уменьшаются заказы. По нашим данным, в декабре заплатили аренду все, было 3 % долга, очень неплохой показатель, январь — заплатили плохо, февраль — заплатили плохо. В марте заплатили все хорошо. Я этому удивился, думал, что сейчас начнутся всякие тягомотины, пени, штрафы, но нет. Однако движения нет никакого. Просто болото.

Ольга Пономарева, вице–президент ГК Leorsa.

Мы строили осторожно–оптимистичные прогнозы, и в нашем случае они оправдались более чем на 100 %. В I квартале 2015 года мы полностью сдали в аренду весь бизнес–центр Eightedges. Сегмент офисной недвижимости переживает трудности: высокая стоимость кредитных средств, отток иностранных инвесторов и арендаторов провоцируют рынок занять выжидательную позицию. Я думаю, в 2015 году ввод качественных бизнес–центров будет меньше, чем в предыдущем. Однако потенциал к росту есть — объекты, расположенные в выигрышных локациях, обладающие внушительным комплексом преимуществ, будут востребованы. В наступившем году офисным центрам надо будет серьезно побороться за арендатора — речь идет не только о качестве исполнения, но и о клиентоориентированном подходе. Большое значение будет иметь пакет дополнительных услуг (ремонт под ключ и другие), особенно в сегменте объектов класса А. Трудности с наполняемостью будут ожидать бизнес– центры с арендными ставками в валюте и объекты с неудобной транспортной доступностью. Я считаю, что офисный рынок нашего города уже давно стал рынком арендатора, что позитивно влияет на развитие нашей отрасли — бизнес–центры становятся более продуманными, интересными с архитектурной точки зрения и концепции, что привлекает арендаторов из числа финансовых, IT, строительных и добывающих компаний как российского, так и международного уровня.

Андрей Макаров, руководитель БЦ «Сова».

О динамике рынка в I квартале говорить не приходится, потому что динамики не было. Рынок замер в ожидании. Сам рынок коммерческой недвижимости инертен по отношению к экономике. Поэтому основные тенденции и дальнейшее развитие появляются только сейчас и то слабо выраженные. В IV квартале приходили арендаторы, которые рассматривали возможность переезда в наше здание, потом выяснилось, что они предпочли договориться с текущим арендодателем на каких–то более льготных условиях. На первый взгляд, звонков стало больше. Приходят серьезные компании, которые рассматривают возможности переезда в наше здание. Возможно, это связано и с тем, что экономика стабилизируется. Теперь арендатор и брокер — короли, которые диктуют свои условия. Новые компании объявляют тендер, появились арендаторы, которые запрашивают немыслимые условия, даже требуют. Для меня индикатор того, что все становится плохо, — это если начнут часто звонить и говорить, что у них есть отличный арендатор на 15 метров по ставке 400 рублей. Мы, как и остальные компании, в кризис придерживаемся той стратегии, что нужно держать арендаторов и заключать долгосрочные договоры. Многие арендаторы просят каких–либо уступок, тут все зависит от цели самого соб ственника. Запросы изменились. Сейчас всем нужна готовая отделка бизнес–центра, причем не та отделка, как раньше, фасад плиточкой обложить и все вроде бы красиво. Сейчас большинство компаний понимает, что такое удобный офис. Например, IT–сектор, развивающийся активнее всех, где работают авангардные клиенты, молодые люди, которые уже не сидят с 9 до 18 часов, они работают с момента постановки задачи и до ее выполнения. Они находятся в бизнес–центре в то время, когда им удобнее там работать. Поскольку они проводят там больше всего времени, условия должны быть абсолютно комфортными. Это будет конкурентным преимуществом в ближайшее время.

Николай Вечер, вице–президент, директор филиала в Санкт–Петербурге GVA Sawyer.

Экономическая жизнь в городе, стране упрощается, причем существенно упрощается. Разнообразие форм экономической жизни тоже постепенно сужается, сжимается. Уходит общепит разного формата и вида, уходят независимые магазины, которые просто не могут выживать в таких условиях. Мы завершаем большую консалтинговую работу по сельскохозяйственной тематике, мне довелось разговаривать с заместителем генерального директора агрофирмы «Выборжец» (бывшая фирма «Лето»). Он говорил, что за 3 года схема поставок изменилась капитально. Если 3 года назад 80% составляла розница, а 20% — сети, то сейчас наоборот, 80% — сети, и 20% — розница, которая на наших глазах умирает. На маленькие магазинчики очень сильно давят сети. Это и есть упрощение экономической торговой линии. В плане офисной недвижимости это тоже проявляется. Посмотрите структуру арендных сделок хотя бы за прошлый год — это «Газпром», и все бегают и гоняются за этим арендатором. Этим в основном все и ограничивается. Может быть, ажиотажа с миграцией из БЦ в БЦ и нет. Затраты на переезд довольно существенные. Происходит сжатие офисов в существующих бизнес–центрах за счет сокращения персонала. Сокращение достаточно масштабное. Скажем, занимали 100 м2, а стали занимать 50 м2. К 2018 году должен быть построен «Лахта Центр», и соответственно все эти бесчисленные арендаторы «Газпрома», которые раскинуты по всему городу, начнут концентрироваться там. Там, если не ошибаюсь, 150 тыс. под офисы планируется. Видимо, много освободится помещений. Видимо, надо пересидеть, переждать, а потом как у Ходжи Насреддина — либо осел сдохнет, либо хан умрет. Долгих среднесрочных планов никто не строит. На рынок все время выбрасываются новые площади, и чистое поглощение снижается. Арендодателю управляющей компании приходится бороться не только со снижением арендной ставки. Я согласен, если на 30 % снижать, рентабельность будет отрицательная. Приходится удерживать, не снижая качества предоставляемых услуг за те же деньги. Но реально они меньше за счет девальвации и инфляции. Экономить на клининге, на каких–то услугах такого рода, телефонии, связи — это невозможно. Тогда все начнут переезжать, потому что определенные стандарты ведения бизнеса худо–бедно начинают формироваться.

Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «Ай Би Групп»./

На моей памяти это уже третий кризис. Предыдущие кризисы были кризисами экономическими. Сейчас у нас экономика — производная от политики. То, что мы имеем, есть последствия политики, наверное, от этого сложнее просчитать. Даже если вспомнить, что творилось в 2008 году, был, бесспорно, существенный спад, но мы быстрее достигли дна, быстрее от него оттолкнулись, и быстрее стало все понятно. Если говорить за прошедший год, с осени, я бы сказал, что тревоги меньше не стало. С одной стороны, ничего такого кардинального не происходит. Понятно, что мы извлекли уроки из предыдущего, и все здесь сидящие говорили, что надо держать арендатора любой ценой, потому что с арендаторами можно разговаривать, можно снижать ставку, он будет платить. Есть предел, до какого момента опускаться с арендатором. Есть пример, когда на Урале опускались до такого состояния, когда ставка была равна затратам на эксплуатацию. Но лучше иметь хотя бы затраты на эксплуатацию, чем голые стены, с которыми бессмысленно разговаривать. Мы стараемся арендаторов удерживать, стараемся в ущерб собственной рентабельности заниматься улучшением качества обслуживания и старательно отслеживать позиции на рынке. Что будет происходить в ближайшее время? Из–за того, что этот процесс не очень поддающийся просчитыванию, надо сидеть и ждать, как все будет развиваться. Каких–то глобальных новостей на рынке ждать не стоит, будет потихоньку продолжать занимать хорошие и качественные здания «Газпром». По моим оценкам, им нужно в Петербурге только для головной и дочерних компаний порядка 250–300 тыс. Вопрос только в том, когда это произойдет. Сейчас государство строит монополистический капитализм, это путинская модель экономики. Соответственно, расширяются госкорпорации. Сегодня «Газпрому» надо 250–300 тыс. м2, а когда «Лахта Центр» будет готов, там потребуется значительно больше. Очень тяжело тому, кто только выходит на офисный рынок. В более выгодном положении находятся те, у кого есть арендаторы. Промышленное производство падает, потребление падает, зарплаты падают. На фоне того, что вроде бы стабилизировались доллар и евро, для экономики это лучше, доля нефтегазовых доходов в бюджете тоже падает. Но при этом все полны надежды, что мы как–то в очередной раз выкарабкаемся.

Вадим Демешенков, заместитель генерального директора ООО «БЕСТ Коммерческая недвижимость».

По нашим объектам заполняемость сегодня на уровне 95 %. От наших экономических реалий в основном пострадали компании, которые были связаны с экспортом, импортом. Поэтому они и освобождали в основном офисы. Как правило, небольшие площади — 50–100 м2. Крупняк остался. Един ственное, те, кто еще работал с бюджетными организациями и обслуживал их непрофильные программы, которые в экономической обстановке прикрываются, тоже пострадали. Мы с коллегами иногда обсуждаем, что такое кризис. Мы пришли к выводу, что кризиса как такового нет, потому что в нашем понимании это когда недвижимость продается за любые деньги, то есть людям просто нужно от нее избавиться. Этого не было ни в 2008–2009 годах, ни сейчас. Я не вижу таких стрессовых продаж. Сегодня люди готовы покупать коммерческую недвижимость, которая генерирует прибыль. Но с арендными ставками, которые на этих объектах существуют, это не укладывается в те сроки окупаемости, которые приемлемы покупателям. Поэтому сделок не очень много, как и интересных объектов, которые продавались бы. Но говорить о каком–то глобальном кризисе в этой сфере преждевременно. Я думаю, что все будет более или менее нормально, надо просто пережить этот период.